【利財筆記】年報要識睇 細節尋魔鬼 （林本利）
早前林Sir說過，自己對內地企業的業績表現存疑，只會從在內地有業務的香港發展商如九龍倉（00004），觀察內地房地產市道。其中，負債纍纍的恒大地產（03333）在上月下調配股價至折讓18%，惟市場對恒大配股並不看好，多間大行唱淡，股價在5月
底復牌大瀉近三成。原來恒大除了負債驚人，帳目上也有不少魔鬼在細節，林Sir今堂教大家看年報，做個精明小股東。
恒大繼5月底配股集資46億元（人民幣，下同），早前更宣布，獲中證監批准，計劃在內地發債集資最多200億元。市場估計，恒大以新債冚舊債，減債仍遙遙無期。巴克萊早前發表報告指，恒大淨負債率逾290%，相當驚人。
林Sir翻開恒大2014年年報的綜合資產負債表，看到其資產總值為4744.62億元，但負債總額卻高達3,620.84億元。林Sir特地找來恒大年報，看看這龐大債務是如何煉成的。其中近1,600億元是欠銀行的錢，當中764億元是非流動、即多於一年的銀行借款：796億元借款為流動負債。其餘是業務上的應付款項、預收客戶墊款等，整間公司的負債總額高達3,620億元。
發資本工具 公司債主多
不過，恒大債務不止於此，在其股東權益一項中，林Sir發現一種名為「永久資本工具」的東西。原來恒大的股東權益總額為1,123億元，屬於股東的卻只有511.19億元，有528.52億元原來屬於「永久資本工具」，「這些是類似債券的資本工具，公司賺了錢也要把利潤分給這些人。如果恒大把公司資產變賣，股東只能分得511億，永久資本工具的持有人則可分得528億元。」因此在股東應佔利潤裏，股東佔126億元，「永久資本工具」的持有人，雖然不是公司股東，也可以分享公司利潤，獲43億元。
至於綜合全面收益表，也有有趣發現。恒大2014年的銷售收入為1,113.98億元，扣除開支、銷售成本及稅項等開支，實際賺180.16億元。他卻發現當中有超過一半、達93億元，原來是透過重估物業而賺，年報內列入「透過損益按公平值列帳之財務資產之公平值收益」。他早前跟大家看過九倉的年報，九倉的內房業務需要撥備20億元作減值，相反恒大重估能有90億盈利，林Sir質疑為甚麼同為內房業務會如此南轅北轍呢？
另外，物業重估的利潤或減值在房地產公司很常見，小股東一定要識，「重估而來的利潤是物業升值帶來的，其實是很虛浮的。」因為這只是物業未出售的估值，只是帳面上的利潤。例如領匯（00823）早前公布2014財年的業績，當中有227億港元是重估物業的利潤，扣除物業重估，實際只是賺53.5多億元。
銷售成本隱藏利息支出
最後，恒大的銀行欠款近1,600億元，小股東一定很關心其利息支出有多少？這裏卻讓林Sir感到奇怪，原來恒大把融資成本隱藏在銷售成本當中，「一般以為銷售成本只是建築成本，原來恒大還包括了財務開支。據年報透露其借貸利息為9厘，保守估計利息高達百多億元。小股東不要被誤導啊！」
作者：林本利
前理工大學會計及金融學院副教授，港大社會科學學士及英國布理斯托大學經濟學博士，曾出版十多本經濟學教科書。退休後，創辦活道教育中心，開班教授理財之道、公共政策及新高中經濟學。電郵︰im_focus@hket.com
撰文及資料整理：葉卓偉
（內容獲imoney授權轉載）
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