【置業安居】樓花的數字遊戲 (曾淵滄)
微升微跌，橫擺了4個月的中原城市領先指數出現突破，前周五（7月31日）公布的指數為145.48，創出歷史新高。1年前，中原城市領先指數為123.54，比較之下，可見過去一年樓價上升了17%。
樓花難滿「住」之所需
不過，在樓價指數創新高的同時，
政府公布在未來3年至4年，地產商手上未售的貨尾，再加上樓花，以及隨時可以動工興建的私人住宅單位為83,000個；去年同期，這個數量只有73,000個，足足增加了1萬個單位。
這裏所指的供應，不是落成單位的供應，而是指可以推出市場的樓花供應。這包括5,000個貨尾單位，54,000個正在興建但未以樓花形式推出市場的單位，再加上24,000個已批出土地但尚未興建的單位。
政府仍未公布地產商已經賣掉的樓花，但未入夥的單位數量。因此，未來3年至4年，真正能落成入夥的私人住宅單位，有多少仍然不易估計。不過，明顯地，24,000個仍未興建的單位，是不大可能在3年至4年內落成入夥。
樓花供應量與真正落成入夥供應量的分別，是樓花供應滿足了人們買樓的願望——買了樓花之後，可能就視自己為業主，不再存在買樓的慾望。不過，買了樓花仍未解決真正住屋的要求，這些人依然與父母同住，或租住房屋，若他們仍需要租住房屋，那不算滿足住的需求。換言之，樓花滿足了「買」的需求而未滿足「住」的需求。
為了讓想買樓的業主更清楚地了解未來房屋的真正供應，政府除了提供未來樓花的潛在供應量外，也應該提供正在興建，但未入夥而地產商已經成功賣掉樓花的數量。
從樓花數計房屋供應
這一次公布的數據中，24,000個單位屬於已推出建築圖則但未興建的潛在供應量。相信這些供應量能在過去一年之內，把政府新推出市場招標的土地，及地產商通過補地價成功將農地及其他類型土地，轉化為住宅用地的數量。
為了讓多些人可以早日買樓花，政府允許地產商提早出售樓花，滿足人們買的需求。因此，買的需求與住的需求的差拉大了。這24,000個未開工興建的住宅，3年至4年內可以樓花形式供應市場，主動放在地產商，地產商會根據將來的市場狀況來決定是否推出市場。
而要能真正入夥，則要等至少5年，或者說，5年內真正將入夥的新供應單位應該是83,000個減24,000個再加上已售樓花的數量。只要得到已售樓花的數量，就可以計算未來5年的房屋的真正供應。
作者：曾淵滄
中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。
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