即市新聞
11/08/2015 16:01
《神州樓市－程澐》信貸執行局部收緊，市場淡季成交走低
《神州樓市》十二屆全國人大常委會立法規劃近日公布，房地產稅法正式被列入其中。且房
地產稅法被列入第一類項目，即條件比較成熟、任期內擬提請審議的法律草案。儘管如此，但房
地產稅距離立法通過
及正式執行為時尚早，因此對現階段市場影響的甚微。信貸政策則對市場的
影響舉足輕重，央行最新報告表示，繼續支持居民家庭合理的住房消費。地方政府也靈活調整政
策托市，去庫存效果有限的青島近日出台新政，提出調整供應結構及活躍市場交易。市場淡季來
臨，８月首周的各地新房及二手房市場成交雙雙迴落，房企的購地行為亦日趨理性。
＊信貸執行局部收緊，青島新政消化庫存＊
８月７日，央行公布第二季度貨幣政策執行報告。報告數據顯示，６月個人住房貸款加權平
均利率為５﹒５３％，比３月下降０﹒４９個百分點。在持續降息影響下，個人住房貸款利率已
經第二個季度出現下調，目前實際貸款利率為２０１１年以來的最低位。關於下一階段貨幣政策
思路，央行提及要落實好差別化住房信貸政策，繼續支持居民家庭合理的住房消費，進一步拓寬
正常化、市場化的融資管道。然而，近期頻頻傳出個別重點城市房貸業務執行收緊。除了價格飆
升導致市場火爆而房貸全面從緊的深圳之外，北京、上海兩地也均出現了二套房首付比例提高的
現象。但目前二套房定義為已有一套住房貸款尚未結清而再次貸款購房者，事實上這批購房人群
佔比較低，因此對市場影響力相對較小。只要首套房政策繼續保持支持取態，將成為下半年市場
成交的重要保障。
地方政府則繼續靈活調整政策托市。青島上周發布《關於優化市場環境促進房地產市場平穩
健康發展的意見》，要求合理安排住房及用地供應規模，調整優化住房及用地供應結構。具體包
括，全面放開商品住房套型建築面積比例限制，滿足市場多層次居住需求；可採用貼息、補助等
方式鼓勵房地產開發企業將符合條件的商品房改造為電商用房、都市型工業地產、商務居住複合
式地產、養老地產、旅遊地產等。除了供應結構調整，意見還提出積極活躍房地產交易市場，確
保剛需樓盤項目申辦預售許可一次通過。青島新政出臺的背後主因，是當地商品房庫存居高不下
。在中原監測的２４個重點城市中，上半年超過六成城市的庫存已出現減少，而青島成為庫存增
加量居首的城市，且增量明顯高於其他城市。
＊市場淡季成交走低，房企購地趨於理性＊
８月首周，各地新房及二手房市場成交雙雙迴落。中原監測的４０個城市數據顯示，上周新
建住宅成交面積環比下降１７％。其中一線及二線城市降幅分別達到１１％、２３％，三四線城
市則環比上升１６％。從單周成交量來看，上周成交面積為自４月中旬以來的最低位。而且，大
部分重點城市均呈現環比下行走勢。二手住宅成交水準也從高位有所回調。中原監測的２１個城
市數據顯示，上周二手住宅成交面積環比下降１１％。且四大一線城市二手住宅成交集體下滑，
降幅在５％至２０％之間。目前來看，８月將延續淡季走勢，市場成交節奏逐步放緩。
上周，南京土地市場值得關注。８月７日到期的４宗地塊，２宗競購激烈，２宗卻出現流標
。其中，成交的２宗地塊均為含住用地，最終溢價率都超過４０％。而且此２宗地塊均刷新區域
地價新高，南京南站南廣場站地塊成交樓面價１４２２４元╱平方米，由萬科以１５﹒５億元競
得；江寧區楊家圩一期地塊成交樓面價１２６７７元╱平方米，由龍湖以４７﹒７億元競得。與
此同時，雨花臺區板橋街道的２宗地塊則同時流標。這主要由於區位差異，以及地塊附加條件不
同導致。同時也說明瞭當前房企的購地行為更趨理性，即使是在重點城市依然不會盲目拿地。
《中原集團地產研究董事 程澐》
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