柏林聚才 住房緊張 2015-10-8
租金貴、樓價又貴，住屋問題在香港一直存在。無論政府出甚麼辣招、說要增加多少供應也好，樓價仍然居高不下。原來同樣問題一樣困擾生活水平較低的歐洲。德國柏林就是一例。
2005 年，德國每平方米的平均住房租金只是 5.5 歐元，但到 2014 年已升至9
歐元。單計 2013 年及 2014 年間，租金升幅超過9%；如以租金中位數計算，自 2009 年起至今累計上升 50%！相比香港來說，柏林每平方米租金只是約 100 港元，有如小巫見大巫，有甚麼好投訴的？但如果與德國其他地方，例如以製半導體聞名的德累斯頓 (Dresden)，每平方米租金只是 4 歐元，即大約近 40 港元相比，柏林的租金就顯得貴多了。
先別說是否有炒家於背後作怪，純粹從供需面來說，柏林樓市的確出了問題。
當地政府預計，柏林每年人口增長速度，將會從現時約4萬多人，增加至年底約8萬人，但今年新屋供應只有 1.2 萬夥，根本不足以應付需求。政府曾嘗試把一些國營房屋公司變成發展商，每年提供5000個新單位，但這些公司發展經驗不足，即使有計劃在手，亦阻力重重。去年當局曾計劃於柏林其中一機場周邊興建近 5000 個單位，但遭當地居民反對，甚至發起公投，要求將整個地區保留作公園。
增加供應走不通，唯有從價格著手，試行租金管制，使柏林成為首個設定租金上限的德國城市。無論是新租約、舊租續約也好，業主不得將租金，上調至當地平均水平的 10% 以上。對租客是好事，但一眾業主利益受損，肯定舉手反對。
再者，政府直接幹預，強行把價格壓下來，亦只是治標不治本，皆因人口仍然源源不絕地湧入柏林。除了難民外，還有一眾新創公司。他們需要的資本、政府支持、具教育水平的優質人材，以至多元豐富的文化娛樂，通通可於柏林找到；相比另一孕育科技公司的溫床－ 倫敦，選擇在柏林創業成本相對更低，消費物價以及員工薪酬都比倫敦便宜超過 30%，遂吸引愈來愈多新創公司落地生根，例如線上音樂分享平台 SoundCloud、ResearchGate 等。
柏林正一步一步邁向歐洲矽谷，有理由相信當地的住房租賃需求只會愈來愈大；但在發展同時是否亦應汲取美國矽谷的經驗，照料好當地最基本的生活需要?
王冠一財經頻道
國際視野 - 王冠一 舊文
