貸評山下：美、台房屋政策值得參考
■美國房利美為置業人士向銀行申請按揭貸款時提供擔保。 資料圖片
昨日施政報告中，房屋的著墨不多，而土地供應方面，基本上仍反映無論是短中長的供應，仍是非常緊缺。
事實上，近幾年，環球多國央行接二連三地推行量化寬鬆（QE）政策，導致全球不少地方的樓價及
租金急升，本港亦身受其害，房屋問題更已激化成社會民生問題，例如樓價高企、市民置業困難、輪候公屋遙遙無期、劏房等問題，不止小市民，就連中產人士都叫苦連天。對此，其他國家對於房屋政策是如何處理？與本港又有何分別？
以美國為例，當地政府主要透過兩類資助計劃解決市民的置業及租住問題：
（一）置業方面，房地美（Freddie Mac）及房利美（Fannie Mae）為置業人士向銀行申請按揭貸款時提供擔保，增加他們成功置業的機會，此性質與本港的按揭保險公司相似。
（二）租住方面，美國設有《第8條款（Section8）》，即政府向租用物業的低收入家庭，發放「住宅選擇租屋券（Housing Choice Voucher）」，讓租戶自行在市場上租住符合資格的房屋。
另外，政府亦可先跟業主訂立合約，再向業主發放租屋券，讓業主以較低租金，把單位租給有需要的人士。
美國租屋彈性較高
對此筆者認為，美國政府的房屋資助框架較為傾向由市場主導，但箇中仍有不足之處。先談《第8條款》，其政策原意是希望低收入市民及有需要人士不用負擔高昂租金，亦能四處租屋居住。但翻查數據，卻發現在美國某些城市，市民透過此政策成功租住房屋的數字只是很低；而且不少文獻顯示，在公平市場價值之下，這些市民永遠只能在特定區域（如貧民區）租屋，可見政策未有明顯成效，當中也有檢討改善之處。
當然《第8條款》也有優點，亦是本港不能做到的，就是「租住彈性」。美國政府提供租屋券讓市民尋找符合資格的房屋租住，加上物業屬私人業主所擁有，市民可自行選擇適合的地點租屋，亦可隨時因應生活或工作變化，更改租屋地點，彈性甚高。
回看本港，港府卻是公屋的最大業主，假設你家住天水圍，但於將軍澳上班，可是你卻不能跟政府（即業主）申請搬家，可見本港提供的租務政策存在限制。
台公屋租戶不足1%
而在台灣，根據台灣行政院主計總處，於2010年所做的人口普查資料顯示，台北有94.3萬戶家庭，當中70萬戶居於自置物業，比率高達75%；餘下24萬戶家庭租住房屋，當中僅有6,872戶是住在政府出租公營房屋，另外約有9,000戶住在政府及公營機構閒置的配住單位。
與本港一樣，台北亦有出租公營房屋，其中以歷史最悠久的出租國民住宅佔最多，高達3,531戶。但是，若以台北整體94萬戶家庭除以6,872個單位，則住在公營租住房屋的家庭比例僅為0.73%，跟本港的29.1%有大段距離。
美國和台灣的資助房屋，前因後果和香港都有不同，整體的生態環境也差異較大，在不同的制度下，似乎暫時仍然沒有找到一個絕世良方，徹底解決房屋問題，但起碼可以做一個比較，找到更多的政策選擇和研究範疇。
黃元山
大學教授、國際投行前董事總經理
本欄隔周四刊出
黃元山
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