【利財筆記】林本利：隔山買英國樓 對沖外幣開支
近年海外買樓大行其道，從英美澳加，到日台星馬泰，海外樓盤宣傳廣告舖天蓋地。原來林Sir去年1月在英國倫敦買入一個住宅單位，同區樓價一年內已上升 12%。今堂他分享隔山買樓的經驗，並傳授海外買樓的注意事項。
過去一年美元轉強，港元兌多國外幣
也同樣升值，海外消費及投資猶如打了折。 林Sir每逢周末打開報紙看見不少海外樓盤廣告，一些泰國、馬來西亞等地樓盤只需數十萬元入場做業主，好不吸引。林Sir提醒同學千萬人買我買，海外置業前應自問購買原因，購入後可作哪些用途。例如買入自住，他估計香港有百多萬人持有外國護照，若退休後打算移民外國會買樓長住。亦有人會在外國買樓作度假之用，如早前本刊報道過立法會議員塗謹申在東京購入一個單位，供自己及朋友到日本旅遊時留宿，林Sir認為此舉相當不錯，體現「共享經濟」概念。
買舊樓可看實景
有些人見香港樓價高昂，故選擇在海外買樓投資。林Sir認同去年香港樓價太貴，投資風險也高，此後每年能在樓市賺10%的機會已很低。另一方面，若子女在外地留學，在當地買樓收租可對沖留學使費；常到外國旅遊，亦可收租幫補旅費。無論海外置業原因為何，最重要是出師有名，有實際用途才「隔山買樓」。
林Sir兒子正在英國留學，去年一個倫敦樓盤在港展銷，剛好鄰近兒子的中學，他詳細地做足功課後，便買入了一個單位。若兒子在倫敦升讀大學，可考慮入住；若他不願入住則會放租，幫補每年約40萬元的留學費。此外，林Sir看中英鎊兌港元匯價低於歷史平均，造就投資機會。去年他數度在低於歷史平均價每英鎊兌 11.8港元以下買入英鎊，長遠等待英鎊匯價回升，便可賺取匯價。
他置業地點是倫敦南部的Croydon（克羅伊登），正正是兒子讀書的地方。Croydon距離倫敦市中心約18公里，大約等於由沙田到中環的距離，從Croydon乘火車到倫敦橋約30分鐘車程。樓盤距離火車站8至9分鐘步程，是一幢寫字樓翻新的住宅物業，「我不愛買新樓，因舊樓已起好，有實景可看。」該物業現正改建中，預計今年上半年收樓，大部分單位現已出售。
他買入的是5樓一個900多平方呎的兩房單位，售價為46萬英鎊，去年1月折合約530萬港元。「兩個睡房各200平方呎、廳有300平方呎，還有兩個大露 台。售500多萬港元，即每呎5,000多港元，在香港連嘉湖山莊也買不了！」物業裏的一房單位售價由20多萬英鎊起，林Sir則鍾情大單位的坐向較佳、 較光猛。
物業買入一年後同區樓價已升值12%，令林Sir相當驚喜，「這是去年最好的投資。現在同區樓價升12%，雖然匯價下跌3%，仍賺 近一成。」2015年倫敦外圍樓價升幅，跑贏市中心，Croydon過去一年樓價升12.2%，反而中心區域如City of Westminster（西敏市）全年跌0.5%。
「所以不一定要搶市中心樓盤，它們已升價很多， 買倫敦外圍更好。」
作者：林本利
前理工大學會計及金融學院副教授，港大社會科學學士及英國布理斯托大學經濟學博士，曾出版十多本經濟學教科書。退休後，創辦活道教育中心，開班教授理財之道、公共政策及經濟學。電郵︰im_focus@hket.com
撰文及資料整理：葉卓偉
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