【置業安居】三重打擊香港零售業（曾淵滄）
香港特區政府差餉物業估價署公布重估差餉租值的結果，銅鑼灣羅素街60號地下A舖租值急降50%，成了傳媒爭相報道的大新聞。
銅鑼灣羅素街曾經被譽為全球最貴的地段，在自由行帶動下，該地區成為珠寶、名錶店的中心，不過隨著中央打貪腐，風光不再。租金大幅下
調也是很自然的事，實際 上，目前最新的租金也只不過是跌至兩年前的水平。換言之，是過去兩年租金漲幅太驚人，過去兩年，我們經常聽到自由行熱門地段的租金一加就加一倍的新聞，如今，加了一倍的租金減三成、兩成是很正常的，有記者問筆者，現在的租金是不是比較合理？我們答案是租金永遠是合理的、很高或很低的租金都是合理的，這反映 於租舖者租了該商舖後賺多少錢。
自由行高峰期，珠寶、名錶生意好，賣一件珠寶、名錶，毛利很高，自然付得起很高的租金，也因此，毛利低的商店就從銅鑼灣羅素街撤走，換入毛利高的商店。
港購物天堂地位不再
目前，香港零售業面對的打擊不單單是中央打貪腐，也面對美元升值、港元隨之升值的壓力，港元升值，香港就不再是購物天堂了，今日，連香港人也認為到日本購物比在香港購物更抵買。
幸好，美元幣值不會是只升不跌，近一段日子，美元市值已從高線處向下調整，去年美元升值的主要力量是市場期望美元會加息，不斷地加息，但是，自從去年12月加了一次息之後，市場預期改變了，認為美元再大幅加息的機會很低了，預期改變，幣值也改變，升過頭的美元向下調整了。
如果美元繼續調整或維持現狀，香港零售業就應該會逐漸站穩，跌幅放緩。
走資熱潮席捲全中國
除了中央打貪腐，港元升值的壓力之外，香港零售業另一個來得較突然的打擊是中國政府突然加緊控制人民幣外流，這包括收緊部分內地居民外遊次數、收緊內地居民換外匯的額度、收緊銀聯卡每次刷卡的金額……理由相信是因為近日有國際大鱷高調地說要狙擊亞洲貨幣，同時，中國全國也掀起一片走資的熱潮，許多中國人爭著買港元、美元。
幸好，中國政府最終仍然是希望人民幣走向世界，人民幣自由兌換是終極目標。因此，目前的收緊現象應該只是暫時性措施，很可能在今年年底人民幣正式加入國際貨幣基金會的特別提款權（SDR）的一籃子貨幣名單後再度放寬管制，因此，也不要過度看淡香港商舖的租值。
作者：曾淵滄
中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。
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