【置業安居】買樓不如買REITs （曾淵滄）
近來，筆者多次提到，目前樓價下跌的主要理由是股市下跌，股市下跌帶來心理壓力導致樓價下跌。比較之下，股市下跌的幅度整體而言是比樓市嚴重，中原城市指 數（CCI）下跌一成，而恒生指數下跌超過三成。不過，股市中的房地產投資信託基金（REITs），其
跌幅竟然與樓價跌幅相近，下跌幅度也約有一成，明顯跑贏股市的大市。
從這個角度來衡量，投資房地產信託的風險與直接投資樓房差不多，但是，回報就強得多，買樓收租只有2厘回報，買房地產信託股至少有4厘息，息率最低的是領展（00823），以周二（3 月1 日）的收市價計，有4.21厘息，以廣州為大本營的越秀房託（00405）息率更高達7.48厘，這兩隻股的股價與52周高位比較，下跌幅度約一成，與樓價下跌幅度相近。
港REITs上市成本高
與海外股市比較，香港房地產信託股相當少，這說明香港房地產的大業主沒有多大興趣把手上的房地產資產，以信託股的形式上市套現，理由當然是上市的招股價比市價低許多。
如果買樓收租的回報率是2厘，說明樓價是年租值的50倍，如果房地產信託股的4厘股息率上升，上市價只是租金收入的25倍。如果信託股以更高的7厘股息率上市，上市價就只有年租值的14倍，如此低的叫價，不如直接把房地產賣掉，能賣年租值的50倍當然最好，40倍、30倍也比以房地產信託的形式上市強。
當然，住宅物業比較容易在市場上賣掉，目前房地產發展商主要的業務就是零售賣掉住宅單位，售價可以是年租值的50倍，也就是說，小業主願意以2厘的回報率來買入這些住宅物業。
但是，一整幢商業大樓若想以零售的方式斬件賣掉，並不簡單，而且，全幢出售的價值也往往比斬件零售強，中環的環球商場就是最佳例子，中環的商業大廈幾乎會是全幢同一個業主，只有環球商廈是有許多業主，結果該大廈的租值，物業的價值就遠低於鄰近的大廈。
買樓只因可承造按揭
一些地產商將商業物業整幢或數幢一次過以信託形式上市，自己仍然保留相當股權，也繼續當該物業的管理公司，賺取管理費，算是部分套現。
從收股息或收租角度來看，投資房地產信託比直接買物業強，從物業價格升跌與房地產信託股價升跌來看，分別不大。那麼，為甚麼還有人想直接買樓收租而不是買房地產信託股收息？原因是買樓可以做按揭，以小拉大，買股做孖展的借貸比例比不上買樓按揭，而且隨時會被「斬倉」。
作者：曾淵滄
中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。
置業安居 - 曾淵滄 舊文
來源 source: http://hk.finance.yahoo.com
