財經評論：工廈難再變劏房
■荃灣工廈DAN6違規作住宅並發生兇案後，政府或加強監管，令工廈難再變劏房上車盤。 資料圖片
上周三上市的星星地產（1560），最終超購602倍。以定價每股1.8元計算，上市3天累升四成。星星地產成立不足6年、主要發展工廈，近年將舊式工廈重建，發展成新式細單位工廈以樓
花拆售。隨政府嚴打工廈非法住人等違規用途，此種發展模式日後是否行得通？值得商榷。
星星地產上市前只曾發展過兩個項目，分別為葵湧天際中心及星星中心，都是特高樓底、以智能卡出入、容許用戶24小時出入的新式工廈，客路卻大不同。
天際中心2012年開始發展的工廈，一層分成6至8個細單位，面積500至1,000方呎，樓底3.5至4.5米高，一層只有一個公眾廁所。三年後發展的星星中心，配合住宅式工廈設計，主打面積更細的單位，只有238至705方呎，並以400方呎以下單位為主。單位樓底進一步增至4.84至4.9米高，全有獨立廁所。
發展商將工廈「劏細」，形同「上車盤」吸引投資者。天際中心開售以來，平均成交呎價4,500元；今年底才落成的星星中心281個單位，去年9月開售半個月已沽清，平均呎價6,400元。
荃灣工廈DAN6違規作住宅發生兇案及九龍灣工廈迷你倉火災後，政府高度關注。屋宇署在審批新建工廈圖則加入新要求，如包括工廈或商業用的廁所，通風及採光都要按規定，不能再有「黑廁」。基本上此政策一出，新工廈或商廈都難以住宅形式單位開則，若只建成普通工廈單位，對投資者吸引力自然大減。星星地產目前兩個位於荃灣柴灣角街及元朗宏業南街的項目都未開始重建或改裝工程，日後如何發展，要看發展商有沒有辦法突破限制。
記者：程俊華
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