【King談樓市】由「負資產」到「父資產」(King Sir 葉景強)
不經不覺香港已回歸20年，期間香港樓市經歷前所未有的高低起跌、大風大浪。有人因為炒樓而輸身家、破產、甚至賠掉寶貴生命；亦有人因為投資有道賺大錢、提早退休、甚至成為億萬富豪。
九七狂潮終見爆破
回想樓市狂熱始於1996
年9月，被喻為「雙城記」的荃灣「愉景新城」和北角「港運城」反應熱烈，把炒風由豪宅市場伸延到大型屋苑。當時大量炒家「摩貨」，只要樓價一升，炒家便會摩出圖利。他們會以一成大訂炒十成樓價，只要升10%，炒家便會賺到相當於一倍的本金。
除「摩貨」外，市埸還有「炒籌黨」，炒籌者只需入票至發展商，抽到籌號後便放給地產代理搵買家，一個前籌隨時賣到幾十萬；即使出售不到也可以退回按金，不用強制購入物業，實為「一本幾十萬利」的生意，因此當年新盤收票處經常出現排隊人龍，當中以1997年6月開售的青衣灝景灣最為觸目。當年兩萬多人排隊入票，人龍由銅鑼灣世貿中心排至紅磡海底隧道口，比一個月前開售海之戀的萬人空巷場面更為誇張。
當年炒風熾熱，一眾市民覺得回歸祖國、歌舞昇平，未來一片好景，股市大升，買樓更加無得輸。誰知至今還健在的金融大鱷索羅斯（George Soros）帶領國際炒家橫掃東南亞後，再追擊香港股市、匯市，造成港股大幅下挫，股民要賣樓救股，連鎖效應下令房地產泡沫爆破，樓價大幅下跌。不過仍有不少炒家趁機撈底，樓市愈跌愈急，炒家就愈撈愈底，最終破產收場。
而一眾業主不單要面對身家大蒸發，更要節衣縮食供貴息，當時按息真係貴到無朋友，很多批出的按揭計劃都是最優惠利率計劃P+3厘，以當年P為8.5厘至9.5厘計算，實際按息為11.5厘至12.5厘，與今天的銀行同業拆息計劃H+1.4厘，實際利息兩厘都不用，真是差天共地。
沙氏疫情樓跌七成
金融風暴後的香港可謂屋漏兼逢連夜雨，大跌幾年後，驚你唔死，2003年更沙氏來襲，香港更成為疫情重災區，市民生活淒慘，想起都心酸，樓價更從歷史高位下跌近七成，「負資產」數字超過10萬宗，最終中央政府出手推出「自由行」挽救香港疲弱經濟，樓價才開始止跌回升。
但好景不常， 2008年美國次級房屋信貸危機引發的環球金融海嘯，令樓市再次大跌，中原施老闆話樓市將進入冰河時期，樓價將比1997跌得更深，一眾樓民恐慌性拋售，誰知2009年美國無限創意大搞量化寬鬆(QE) 印銀紙，令全球的投資生態有著翻天覆地的改變，貨幣不斷貶值，銀紙不再值錢!
善用名額多購物業
QE扭曲了投資生態，市場充斥大量資金，令資產價格大升，但有些業主抱著舊有的投資思維，以為樓市升後必大跌，加上政府不斷恐嚇市民，話美國將會進入加息周期，大量業主於2011年至2013年將自住物業賣出，部分單位卻落入實力雄厚的投資者手上，其後樓價持續攀升，令有產者與無產者的身家愈拉愈遠。
近年更有很多「慈父」因自己有樓在身， 而子女已長大成人有「Quota」(編按︰可免額外印花稅的首置資格)，因此能善用子女名額購入更多物業變成「父資產」，造成今天貧富不均、年青人埋怨上不到車、買不到樓的社會現象。期望新一屆政府能解決過去20年積累的房屋問題，改善民生，減少民怨，為香港房屋發展揭開新一頁。
作者：King Sir 葉景強
香港按揭轉介創辦人兼資深物業投資者。2004年拿著60萬買樓，至今已擁有過億物業，早達財務自由。現為香港電台《e線金融網King Sir會客室》主持，亦是香港大學專業進修學院物業投資課程總監，希望透過不同渠道與年輕人分享買樓心得。本欄所得稿費，全數捐贈無國界醫生。（本欄隔周刊出）
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