發展商有樓先賣無蝕底
2018年12月11日
美股上周大插，港股難免低開，但大市見完低位25570點後反彈，開始浮浮沉沉，收市跌311點，收在25752點。
華為太子女孟晚舟被捕，中國星期日傳召美國駐華大使抗議，拋下一句「中方將視美方行動作出進一步反應」，等如話「你唔放人有下文」。雖然美國談判代表
萊特希澤話，孟晚舟事件唔影響中美貿易談判。問題係內地對事件群情洶湧，咁嘅形勢下，副總埋劉鶴是否可以當無事照去美國談判都係一個問題，孟晚舟事件成為中美談判一個變數。雖然香港個市跌到咁上下又唔想再跌，但未來將會隨著事件變化快速上落。
踏入12月，本來好快就聖誕節，即住年尾收爐，仲有兩個星期就放長假，過往假期氣氛慢慢會轉濃，但今年消息特別多，市況仍然頻繁波動。樓市雖然回調，但發展商歲晚仍未收爐，信和(083) 繼續推出觀塘大盤，仲令一手市場氣氛升溫。信和今次推出嘅大盤，係同市建局合作嘅重建項目。觀塘屬於舊區，有唔少上咗岸嘅廠商，加上規劃轉型，對住宅需求唔弱，呢次開盤被視為有指標性。
大盤低開再定加價幅度
重點大盤開售，信和不容有失，結果首批單位每呎開售係定喺17,000元，市場形容為低於市價。外界本來估計個盤要開20,000元一方呎，現時稍低價開盤相信係考慮到外圍市況波動，希望打穩陣波，先用一個震撼價吸一批人入票，然後加推加價。睇番公司跟住再出嘅價單，加推單位調升幅度唔大，估計發展商想先沽出部份套現，往後先再視乎情況加大調升價格力度。
年近歲晚，信和呢個時候力推大盤，背後有無行情玄機呢？陸羽仁請教地產界人士，信和近年賣樓多，買地少，負債不斷下降，現時手頭資金應該好充裕，為何o依家要以低過市場價賣樓呢？地產界覺得，呢個盤全部起好有成2000個單位，咁大個盤無可能一開就賺盡，用低於市價開盤唔出奇，正路做法係先引一大批人入票，然後加推加價，若然反應熱烈，加價加得快，咁低開吸客就可以搞熱氣氛。呢個盤係信和幾年前投得，成本價唔高，就算以開售價計利潤都已經相當可觀。
退一步嚟講，現時外圍市況唔明朗，美股喺高位回調，未來唔知聯儲局玩邊科，若然美息向上，美股插得多，咁市場氣氛就會變，再加上中美貿易談判唔會一帆風順，呢啲因素都唔係發展商能夠控制，所以先求去一批貨絕對無壞。地產界人士話，發展商都無水晶球，唔可以百份百準確預測後市，開盤都係要睇市場氣氛，既然現時市況波動，有樓點解唔賣？明智辦法係隨行就市，有樓先賣套現先落袋，點計都無蝕底，就算中美談判將來一天光晒，樓市大升，都已經係將來嘅事。
好似特首林鄭月娥都開腔講樓市，佢引用差餉物業估價署數據指，8月初至今樓價有下調趨勢，跌咗3.7%，但跌幅仍未能抵銷過去17個月嘅升幅。佢話若有人幻想樓價下跌時，特區政府會出手救市，「可以慳返」，表明政府唔會考慮推出「救市」措施。特首講得咁決絕，似乎對樓市調整唔覺得係壞事，甚至係好事，醒目發展商都會自求多福。
睇番信和股價，噚日收報13.5元，跟隨大市回調1%，與一年高價14.48元相差不遠，皆因公司負債唔多，派息手鬆，以去年派息計算，全年派息53仙，另外派特別息45仙，息率7.2厘，相當慷慨。由於公司水頭充足，雖然今年唔知有無特別息派，但維持一貫股息應該無難度，喺護城河作用下，股價可以守得住。其他本地地產股表現偏弱，上周五股價創新高嘅領展(823) 跌3.3%，收報76.7元；恒隆地產(101) 挫3.4%，收報15.16元。
銀行水多依然唔想加息
外圍吃緊，內地A股低開，最多跌1.1%，但最後只跌0.8%。港股跌幅有1.2%，但都比美股杜指跌2.2%少。自內地政府公佈醫藥帶量採購投標結果後，上周醫藥股經歷大幅調整，周一仍未止跌。藥明生物(2269) 沽壓重，一度瀉近兩成，見九個月低位，收市仍插15%，報49.9元；石藥(1093) 跌3.5%，收報12.76元；復星醫藥(2196) 、金斯瑞(1548) 都挫逾3%。
港元拆息噚日普遍上升，同供樓利率相關嘅1個月拆息連升10日，如今升至約2.18厘，續創9月28日後、超過兩個月高位；3個月拆息由上周五(7日)2.23724厘，升至近2.29厘水平，創超過10年高。
滙豐銀行亞太區顧問梁兆基出席活動時預料，美國會如預期加息，但香港會否跟加仍係未知之數。佢認為香港未有全面加息條件，即使美國聯儲局12月決定加息，仍要視乎本地情況、市場同競爭對手嘅決定。最近港元拆息上升，因接近年結及季結因素，每次年結資金都會緊張，尤其年尾較多公司會埋數，銀行資金需求較高，但年結過後，拆息會慢慢回落。睇嚟銀行(口依)家大把水，所以仲係唔想加息影響做生意。
陸羽仁
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