張笑衝：放寬按揭利成交 美聯炒作空間大
【專訊】恒指昨升160點，收報26,664點，成交金額823億元。施政報告放寬樓宇按揭保險成數，消息刺激本地地產股急升，搶閘捐地的新世界（0017）大漲4％，龍頭新地（0016）亦升近3％。以直接效果來看，市場肯定會多了買家，樓市氣氛將會大
為改善；但最大贏家應該是物業代理，美聯（1200）就大升14％。
政府放寬按揭條件，以往400萬元以下物業能借九成按揭、400萬至600萬元可做八成按揭的門檻，將會放寬至800萬元以下物業，首置客可做九成按揭；1000萬以下物業，無論首置或換樓客也可做八成按揭。參考土地註冊署資料，500萬元或以上的物業買賣佔交易宗數高達80％，究竟當中多少是高於500萬元但低於600萬元，筆者未有資料，但大致可得出多數物業都無法承造按保這個結論。因此，置業人士都要具備40％至50％的首期，金額動輒300萬元起，對於換樓人士尚可沽出原有物業來套現，首置者則相當困難。
新政有利樓市 最直接買地產股
按保範圍擴闊至1000萬元單位，能申請按保的比率，估計將由原先的20％至30％，一下子急升至70％至80％，以往因首期不足無法上車的需求將得到充份釋放。另一方面，僅需80萬元首期就可買800萬元單位，以全港每7個人就有1個持有逾100萬元流動資產來看，相信投資需求或多或少也會增加。本港地產代理龍頭中原估計，以2019年首3季二手中小型私人住宅登記來看，全港新增8289宗成交符合申請首置九成按揭的最新要求，至於八成按揭貸款的樓價上限由800萬元放寬至1000萬元，今年首三季全港有3531宗成交符合最新樓價要求。
新政毫無疑問有利樓市，最直接就是買地產股。但發展商新盤本已提供高成數按揭計劃，政府新政的直接效果有限，但整體樓市氣氛向好當然也有幫助，昨日也見兩個新盤入票情況更為踴躍。筆者相信對二手樓市場的刺激作用應該會更大，一來過去的高首期要求導致二手市場冰封，而整體二手樓價也相對新盤較低，更多物業單價是低於1000萬元。
事實上，截至今年9月份的13,363宗按保申請，75％都是來自二手樓。對於地產代理而言，新盤繼續正常銷售，二手樓市則會更暢旺，收入和盈利應可水漲船高。
美聯成上市代理唯一選擇
中原沒有上市，美聯是市場的唯一選擇。集團今年上半年純利大減38％至9359萬元，主因是回贈支出大升，由6.3億元升至8.27億元所致。背後原因，相信是二手樓市交投淡靜，代理集中銷售新盤，客戶紛紛要求高回贈。若二手樓市因新政而交投暢旺，以美聯僅5倍市盈率，股價可以有很大炒作空間。
說回大市，市場出現不少利好，例如中國外交部確認與美國達成首階段貿易談判，會加快採購農產品；英國脫歐談判露曙光，困擾多年的不明朗因素將一掃而空。但奇怪的是港股上升乏力，昨日市況全靠港資股支撐，重磅藍籌表現多一般。格局上仍以反覆向上的機會較大，只是市場對美股大漲、眾多好消息下表現一般，應升不升令人有點戒心。
[張笑衝 還看金蕉]
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