勁一專欄 - 林子俊 2022年4月26日
香港樓有排跌？加息週期開始 自住供款壓力增加 呢類盤風險最大｜林子俊
在疫情下，各行各業都面臨較艱難局面，然而樓市卻依然堅挺，作為大部分港人最大配置比例的資產，樓價往往是關心的重中之重。
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筆者相信，經濟對樓價的影響只是短期波動，隨著疫情緩和，新一屆政府落定，香港的經濟在第三季度有望逐步復甦。
儘管不時會有部分銀主盤出現，但對整體大市相信不會有太大衝擊。
宏觀而言，決定香港樓價一方面來自供求；另一方面來自息口，這兩方面存在一定的變化。
人均居住面積偏細
首先，供求方面，香港和絕大部分發達地區一樣，新增人口主要靠移民，生育率持續下降，導致老年化趨勢明顯。
隨著內地城市進一步開放，收入水平差距拉近，香港政府人口預測常住居民將會從2019年的731萬人，減少至2069年的716萬人。
流動人口則從2019年的19.6萬人，減少至2069年的18.7萬人。因此，長遠而言，房屋的需求會逐年減少，而不是增加。
然而，香港人均居住面積只有161平方呎，只比車位的134.55平方呎大少少，因此小單位換大單位的需求會增加。樓價方面，400至700平方呎的單位樓價也企得更硬。
供應方面，政府2021年12月宣布，已經覓得總共43萬個單位的土地儲備供10年開發，儘管過往有多次交付差於預期的紀錄，因此供不應求的局面，或許會持續。
（圖片來源：iStock） 現實是房屋問題一直缺乏有魄力的管理班子進取推進，新一任特首被譽為強硬派，暫時無法猜測樓市政策會如何推進。
因此，從供求角度出發，拖長到30至40年，細單位的價格大概率會漸漸回落，而短期的5至10年，取決於政策對供應的影響。
租金回報率一向低迷
另一方面，超低息利率造就了香港樓市的黃金時期。美國正式步入加息週期，香港大概率會跟隨。收租的投資收益降低，自住的供款壓力增加，看似會對樓價造成打壓。
然而，港樓的租金回報率一向低迷，香港的平均按揭比率在六成水平，且全部要進行壓力測試。
因此，短期不會對樓價造成影響。中原城市領先指數徘徊高位和新盤超購熱度就是最好的證明。但假若加息到3厘以上，筆者相信影響會逐步反映。
在非極端情況下，筆者認為未來五年的樓價升幅，會介乎經濟復合增長幅度（正增長）和息口變化（負增長）之間，升的概率依然較大，升幅會落後過去五年表現。
風險最大的是高成數按揭的樓花盤。內地樓花盤跌價造成估價不足，已經有相當多案例，作為人生最重要的投資之一，確實應該審慎。
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圖片來源：iStock
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