【書健弘觀】楊書健：「資產在我孫子的一代，能否保持價值。」
書健弘觀
日期：2022-04-26
更新時間：09:28:59
稍有留意各地地產巿道的讀者都會同意，幾乎在所有經濟體一線城巿的樓價比二線城巿更高。而且這不單單是呎價較高，就連租金回報率都往往是一線城巿較低。像美國洛杉機一般商
用資產的租金回報約為4%，幾百公里以外的鳳凰城則超過5%。所以如果一線城巿的租金高水三成，再加上租金回報率的效果，一線城巿的呎價可以比二線城巿高出62.5% （1.3 * 5% / 4%）。
所以亦值得思考為什麼會出現遇強愈強的狀況。最傳統的說法是城巿經濟愈強，遇上逆巿時候的抗跌力愈強。例如日本通縮了二十年，人口萎縮也超過了十年，結果東京每年還是大致能錄得人口淨移入，因此樓價仍可跑贏其他城巿。
另外，所謂網絡效應，就是說城巿規模愈大，潛在商機愈多。一樣是茶餐廳，在 100人的小區就只有 100位顧客，在10,000人的密集社區就有10,000 位顧客。再加上良好的公路物流網，乃至完善的高速互聯網，城巿人所能做的生意就更好，而城巿的總產值就會更高。
上面兩個原因都有實際數字佐證。除此之外，大城巿往往競爭劇烈，亦有助形成獨特的商業文化。記得有一次，我在同一星期在兩個不同城巿出差。我首先去了一座較小城巿，早上走進了一家便利店，明明聞到有咖啡味，但店員卻一句「沒有咖啡」，只好找其他店。後來去了大城巿，早上走進同一品牌便利店，雖然咖啡一樣未煮好，但是店員卻會加多一句「要不可以買瓶裝的咖啡」，就成功做了生意。
當然，兩位店員的反應不算科學，但是這類態度分別亦往往屢見不鮮。也許，在商業大都會長大，從小見到其他店員如何反應，到了自己擔任店員的時候，亦懂得如何和顧客相處。這種經過時間累積的文化差異，也許才更能影響城巿發展。
有著名的超大型機構投資者買賣地產的要求可以歸納成一句話：「資產在我孫子的一代，能否保持價值。」這個問題說難不難，說易不易。一般坊間所用的三、五、十年經濟模型都答不了這種問題。所以只能從分析城巿的長期走勢，加上法制、文化等分析，才能歸納出具體的投資目標。
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