圍師必闕，指你死路
金價在一日之內由每安士1,500美元跌到1,325美元，跌幅超過一成，市傳是塞浦路斯沽金，就算佢有金，都不會多到足以推倒市場。市場上有人說印度人和日本人大量沽金，卻又有人說中國和俄羅斯大量買金，最終都不知是推倒金價。
其實黃金早在2011年中見頂，由1,800美元起計到1,550美元的支持位，已經跌了成半，現在連支持位都跌破，正式進入一浪低於一浪。幾年來人們都將黃金等實物用作對沖通脹和對抗貨幣貶值，資金就像被圍城的守軍要找尋出路，在國際層面上商品是一條出路，在本地層面除金銀等貴金屬外，自然就是物業投資。現在各種商品均進入跌勢，資金又少一條出路了。
國際金融界的陰謀論認為，美國為求資金購買美債，就在各個市場進行逐個擊破，比如歐債危機，以至現時的日圓貶值，目的是將資金趕到美國避險。這令筆者想起一個成語：「圍師必闕」，出自《孫子兵法．軍爭篇》，意思是包圍城裡的敵軍，要留缺口，不要四面堵死，以免敵人拚死抵抗；第二層的意思是：將敵軍引導到必死的絕路。
讀《明朝那些事兒》有講中日大戰，明軍攻平壤城，故意不攻東門，日軍抵擋不住就往東門逃，「當日軍蜂擁逃出東城城門的時候，我相信他們已經找到了答案。東城城門外，是一條大河，波浪寬。於是日軍麻煩了，要繞著城牆跑，只怕是沒個頭，要回頭跑進城，估計明軍不讓，前無去路，後有追兵，百般無奈之下，只剩下一個選擇——跳河。我記得，那一天是正月初九，北風那個吹……」
套用在持有大量資金的人來說，美元就一定大貶值；人民幣是會升值，不過出入多多限制；港元存款接近無息，還要隨美元貶值；股票、窩輪、牛熊證，輸到怕了。買金本來可以保值，現在已打破神話；圍師必闕，就在樓市，問題是究竟又會不會是一條絕路？
這一浪樓價上升，建基於資金泛濫遇著物業供應短缺，以現時可見的數據，未來幾年供應量漸漸上升，短缺不再；政府辣招卻誤打誤撞地凍結了大量二手市場供應，所以雖然中原指數連跌三周，跌幅都只是毛毛雨。
如果沒有各種稅項限制出售，在目前樓市信心動搖之下，相信二手盤會排山倒海般湧出市場，與日漸增多的一手盤搶客。但是政府將SSD由兩年變做三年，少於三年內交易的二手盤出售的誘因大降，而兩三年前買的樓，不單賣價大有水位，而且以買入價計，租金回報其實不俗。為令大家易於明白，現以美聯的平均樓價和租來運算：
購入呎價
租金樓價比
現時(2013)
7,263元
3.9%
一年前(2012)
5,857元
4.9%
兩年前(2011)
5,673元
5.0%
三年前(2010)
4,532元
6.3%
現時租金
每呎月租23.77元，即每年285.24元
上述租價比未計管理費、差餉、地租、物業稅等支出
以現價買入計，租金回報當然不理想，但是對於被SSD綁著的業主來說，回報率就高得多。站在他們的立場，賣樓除了要交SSD外，更涉及機會成本的問題：即使樓價會跌，如果下跌的幅度比其他投資選擇少，從財務的角度他們都不會去賣樓。
以上是從投資者的角度看，若自住者賣出自住樓，希望在樓價下跌後低位入貨，以現時買賣樓宇多重稅項，借錢息又貴，按揭成數又諸多限制，恐怕現在賣樓，他日跌市都未必買得返。
「圍師必闕」也可以套用在樓市上，政府各種措施包山包海，希望阻止各式人等買樓。偏偏就是圍城缺一，有一種人被鼓勵買樓：就是綠悠雅苑和5,000個白表免補地價購買居屋，這樣網開一面，又是否另一種指你死路呢？有些中籤者已有同感，用腳投票。
~TITLE_S~趣遊樓市 - 脫苦海 2013年4月17日 舊文
