中國樓市何去何從
內地房地產市場經歷多年的火爆行情後，終於在部分城市需求過剩中，遇上降價風潮。
近日中外傳媒都有報道中國樓市的消息，但股民一般就不了了之，這似乎有點輕重倒置，因為樓市跟一地經濟有莫大關係，中外古今都是，樓市爆煲，股市也會爆煲。
樓市之所以影響經濟大，是因為樓，是消費者一生之中的最大消費/支出/投資，買樓買得合時(低位買)，幸福一生，賣樓賣得不合時(低位沽)，空歡喜一場，買樓買得不合時(高位買)，怕要痛苦十年八載(供死會)，更不幸的是買貴價樓原來是有集體性的，因為大家都是戰後嬰兒或龍年出生的，一到置業之時，必然競買樓者眾，如果當時供應跟不上，是否要焗買貴樓？中國人講大運是一個甲子(六十年)端也不錯。六十年一半就是卅年，如果不是老竇剩落，怎不是男兒(夫婦)卅歲人時就買樓，谷高了經濟？之後就……經濟自然滑落，又到你個仔，個孫的一代再買樓，但那已是一個至兩個甲子之後了。
中國的樓市也有這個甲子論，只不過出世的人是經濟改革開放後一代，卅多年前經濟改革開放，釋放了同胞的經濟活力(賺錢能力)，經過卅年的財富累積，怎不去買樓，只不過，由於樓市這財路易行，結果就出了個大頭佛，地方財政太倚賴房地產、建築業。
過度依賴地產業 急需調控
以江蘇省有關財稅方面報告顯示，2013年，江蘇房地產、建築業，對稅收增長貢獻達2,420億元，佔地方稅收收入約50％，對地方稅收增量貢獻超過七成。這個地方稅入對房地產、建築業的倚賴過重，絕非好事，因為一般人，只買一個居所，買完了，這方面的消費也完了。這就是為甚麼在所有發展經濟中，城市建屋的「天秤」愈多，房地產泡沫爆破的機會愈增理論的依據。
中央是看到這問題，所以一直對樓房價採取調控，但中國有中國的特色，不狠心切，是會切不斷，理還亂，結果，樓房業調控了近十年，樓價還是年年漲，原因是官不能不跟商勾結，沒有了地產商，就沒有了50％的地方稅入，地方政府要破產。
也就是看到這點，所以習李政府上台後，一直沒有對樓市頒過任何新政令，沒有新政令，即是讓之前的一套調控政令延續下去，結果是樓價再升，2014年初中國指數研究院的數據顯示，百城新建住宅均價1月份環比繼續上漲，但漲幅略有縮小。這個指數自2012年6月以來，已經連續20個月上漲。房價愈調控愈上漲，中國的房地產大牛市似乎看不到盡頭。北京的房地產市場則是牛市中的牛市，北京房價在2012年初早於其他城市開始反彈，一口氣漲了近兩年，漲幅也高於全國平均水平。
房地產中介機構的數據顯示北京二手房均價出現小幅下調，但有關新房的統計數據顯示，今年1月北京新房環比上漲2.12％，漲幅居十大城市之首。北京新建住宅價格繼續大幅上漲，少數高價樓盤年初入市被視為上漲的重要原因。儘管這一上漲有一定的偶然性，但也足以抵銷二手房價小幅下調帶來的房價停漲預期。
其實，北京1月二手房量價齊跌，也帶有相當的偶然性。往年我國銀行貸款通常是「年初鬆、年末緊」，房貸也因此受益，「水龍頭」大開，二手房交易也就活躍起來。但今年以來，各地銀行對房貸並未放鬆。甚至在一些城市，大量股份制銀行、城商行已退出房貸市場，許多地方首套房貸款利率八五折優惠幾乎絕跡。銀行是「唯利市圖」的，「錢緊」的銀行更願意將有限的貸款額度，用於利潤更高的企業貸。這就是房貸緊張的重要原因，也是造成北京1月二手房交易清淡、價格略有回調的原因。
你是習李政府，看到這些數據，你會做甚麼？樓價不聽話，加重打壓？係就大件事，因為到5月，樓市的形勢就不同了。
龍頭房企加入降價戰
6月1日，中國指數研究院發布5月百城房價變動情況。根據中指院對全國100個主要城市新建住宅的全樣本調查數據，2014年5月，百城(新建)住宅平均價格為10,978元/平方米，環比下跌0.32％，是2012年6月以來首次環比下跌。其中，環比下跌的城市達到62個。
多位接受《經濟參考報》記者採訪的業內人士指出，擔當本輪降價主力軍的是中小型房企，目前市場上絕大多數7折項目都來自於中小型開發企業。而龍頭房企也開始走出惜售、觀望的狀態，高調加入降價大軍。綜合多方因素預測，6月房企可能進一步加大促銷力度。
中指院數據顯示，在100個城市中，有37個城市環比上漲，62個城市環比下跌，1個城市與上月持平，與上月相比，5月價格環比上漲的城市數量減少18個，其中漲幅在1％以上的有7個，較上月減少4個；5月價格環比下跌的城市數量較上月增加17個。
同比來看，百城住宅均價與去年同月相比上漲7.84％，漲幅較上月縮小1.22個百分點，為連續第5個月縮小。按中位數計算，全國100個城市(新建)住宅價格中位數為7,229元/平方米，環比上月上漲0.19％。
數據只反映一時一刻的情況，為政者(投資者)要做的，不是看一時一刻的狀況，而是要看勢，事實上，當傳媒在2014年1月問：「房地產還要牛多久」之時，其中的細節數據已啟示了樓市的拐點已屆，政府要做的，不是加大調控，而是要鬆綁。
2003年香港沙士爆發，打壓了樓市，當時政府採取停推地，而改勾地措施，是全理地因應了當時的形勢，但之後當樓市回穩，政府就應取消勾地，改回推地，以免供應過少，益了地產商居奇，為甚麼當時特區政府這麼冇遠見？筆者認為他們的聰明腦袋太聰明，保持地不推地；有利一些地產商發大財，人家發大財，自己好歹都有些小財，至於小財是如何輸送，由廉署去查好了。
早在中國指數研究院於6月1日發表5月百房價變動之前，於5月12日央行和銀監會召集各銀行負責人召開住房金融服務座談會，要求各商業銀行保證正常房地產融資需求，積極引導房地產信貸市場健康發展，商業銀行要對個人住房按揭貸款合理定價，提高貸款發放和審批效率，不許停止個人購房貸款。
到5月20日左右，新華社連續發表樓市評論，主旨講中國經濟需要房地產業。詳看昨日筆者文。
中央默許各類「限降令」
5月下旬起，杭州、東莞、海口都出了種種形式的「限降令」，谷賣樓政制，如果這些政革不是為中央所默許的話，你道這些地方敢自把自為嗎？
雖然有不少評論認為今時為樓市鬆綁，等同打激素，會有後遺症，但房地產業今時要著實牽引著中國經濟，在中美日菲的外交緊張，與國內經濟調結構的逼迫下，習李政府不能考慮到治大國若烹小鮮這個手法，不能一棍子捅死。中央既然要對樓市又拒，又管，如斯糾結，中國樓市何去何從？
華遠地產的任志強於今年2月，對2014年樓市有三個預言，茲餘下來供大家參考：
其一是GDP和房地產市場關係。如果宏觀經濟轉好，地產通常會受到打壓，一旦GDP增速有所下降，地產將會被視為重要推動力。預計今年的宏觀經濟不會太好，也不會太差。
第二條主綫是供給。根據中國指數研究院1月2日發布「2013年中國300城市土地市場交易情報」顯示，全國300個城市土地出讓金總額為31,304.5億元人民幣，同比增加50％、共成交土地37,208宗，成交面積143,569萬平方米，同比增加10％。由此可見，土地供應量增加的趁勢會持續，一方面，通常土地兩三年後才能上市形成供應，市場調整通常以三年為一個周期。而在政府壟供給局面下，也難以形成更大規模的供應。另一方面，部分城市的住房需求仍舊十分旺盛。
第三條主綫是改革。愈市場化，對企業愈有利。市場化方向明確以後，證監會會逐步放開房企融資審批，審批速度也將會加快。而2014年將誕生新的一批銷售額千億企業，20個以上500億企業，市場集中度會愈來愈高。
任志強作這預測時，沒有5月的樓價變動，也沒有各地方政府的鬆動之舉，但筆者認為他估的主綫應是主綫，值得大家考量。
點石成金 - 石鏡泉 舊文
