C觀點 - 施永青
豪宅樓市將重新起動
2015年06月08日
自從三月初政府收緊樓宇按揭後，樓價的確受到一定的壓力。很多原先已儲夠首期買樓的人，現在可能要儲多兩年錢才可以入市了。市場上有能力買樓的人少了，樓價自然受到壓力。
然而，踏入四月後，港股在內地A股市場帶動下，突然狂熱起
來，單日的成交量突破二千億元水平，恒指一度升破二萬八千點。
初時，有人擔心，股市興旺會令資金從樓市流向股市，對樓市可能不利。但現實的情況是，流入股市的資金並非來自樓市，而是來自全球QE。市場上資金泛濫，不但足以推高股市，還有餘力推高樓市。香港政府收緊按揭的作用，在全球「放水」的情況下，差不多完全被抵銷。
現時，貨幣增長的速度遠比實質財富增長的速度快。以至每一份資產可獲分配的貨幣，亦在不斷增加。在這種情況下，各類資產價格都會隨著貨幣供應量增加而上升。房地產被視為真正的資產(Real Estate)，焉能不隨大隊一起上升？
對普通投資者來說，股票只是賺錢工具，而房地產則是儲存工具。他們在股市賺到錢之後，會傾向買樓作長期持有。他們覺得股票可以印多少有多少，樓宇則只能一呎一呎興建出來，那當然是樓比股更矜貴。
有些人在股市賺了錢，自己也賺得不明不白。公司的競爭能力與賺錢能力都未見改善，股價卻升了這麼多，所以心裡有點虛，覺得還是換成物業會穩妥一些。
此之所以，股市上升不但沒有搶走樓市的資金，還為樓市帶來新的動力。
我估計，今次樓市再度起動，獲益較多的會是豪宅而非中小型住宅。因為，中小型住宅的價格無可避免受制於用家的收入增長。因為這類買家大部分都是需要向銀行貸款的，他們的收入不增加，銀行是不會增加給他們的貸款的。但投資豪宅的人，很多只是拿身家的一部分來買樓，樓價上升對他們買樓能力影響較少。關鍵是他們打算把多少比例的資產以房地產方式儲存。
這類人的既有資產遠遠大過他的經常性收入，他們一旦決定作資產轉移，其產生的影響遠大過要靠經常性收入增加供樓能力的中小型樓宇的買家。因此，豪宅市場要麼不動，一動就會升很多，升勢會比中小型樓宇的升勢強勁。
五月份，中原地產的豪宅都生意大增，其中貝沙灣的二手交投量更是政府實施辣招以來最高。這種情況顯示：先知先覺者已開始行動，資金又重新對房地產市場出現偏好。我估計這種偏好的強烈程度會高過政府辣招的阻嚇力量。豪宅樓價在六月將出現新突破，全年的升幅會多過中小型樓宇。
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