即市新聞
20/07/2015 09:24
《談國論企－黎偉成》住宅商品房價升銷售額面積６月環比增逾四成
《談國論企》中國的房品房住宅於２０１５年６月份的的銷售（ｉ）銷售額度及（ｉｉ）面
積，比對上一個月的環比均大幅增加逾四成，並使１－６月份的累計額度急升１０％和面積由跌
轉升３﹒
９％，明確地確認住宅市道經濟好幾年的下行整固有明顯回穩步俏新向。相信大、中主
要城市的新建商品住宅、二手住宅價格持續止跌回穩、回升，我早所預測之’商品住宅房市會逐
步迎春回暖’觀點不變。尤其是中共中央政治局於４月３０日的會議其中議決提及完善市環境中
要’建立房地產健康發展的長效機制’，新政策扶持會進一步鼓勵商品住宅房開發商強化投資，
以滿足全國強烈剛性需求。
＊新建商品住宅同比最多升一成六和二手漲成七＊
特別是住宅是在銷售價格普見回升甚至個別城市升幅可觀之際，銷情持續明顯轉旺，並可印
證於中國國家統計局的《２０１５年６月份７０大中城市住宅銷售價格變動情況》：（甲）新建
商品住宅價格以（Ｉ）「同比」計算，即使只有兩個城市上升，但取高漲幅達１５﹒９％，比５
月份的７﹒７％多增８﹒２個百分點；下降的城市減少１個至６８個，最低為下降９﹒８％和比
５月份之最低少減０﹒３個百分點。（ＩＩ）’環比’上升的城市由５月份的２０個增加７個至
２７個，取高漲幅亦多增０﹒５個百點至７﹒２％；跌價者減９個至３４個，最低為下降
０﹒５％，可在相當程度反映出新建商品住宅的市道於二季度有較快速度的轉旺。
正正因為新建商品住宅的價格基本回復上行的趨勢，故（乙）二手住宅的價格亦告向上，其
中（１）以「同比」計算的上升城市由５月份的３個增至４個，最高漲幅由上月的９﹒１％多增
８﹒２個百分點至１７﹒３％；下跌的城市減少１個而為６６個，減幅少減１﹒４個百分點至
１１﹒４％。（２）「環比」上升的城市更多增５個至４２個之普，最高漲幅達６﹒９％；下降
者減少８個至２０個，最低為下降０﹒８％。凡此，足顯二手住樓市復甦的勢頭更強。
新建商品住宅和二手住宅的價格基本形成止跌回升趨勢，顯然受到市場的需求重新轉趨殷切
。再從國家統計局的《全國房地產開發和銷售情況》資料，即使只為連月的累計數據，仍然未有
單獨列表單一月份的數字，但繼續按數作出原始算術減算的計算辦法，可見商品住宅房的市道，
有十分明顯的好轉，並可見之於
商品住宅銷情有明顯改善：（一）所涉及額度，於１－６月份累計達２﹒８９４１萬億元的
同比增１２﹒９％，相對於１－５月份２﹒０７３２萬億元的５﹒１％漲幅多增７﹒８個百分點
，表現當然遠優於１－４月份的１﹒４９１６萬億元減２﹒２％和１－３月份減９﹒１％至
１﹒００６２萬億元，更重要者為（１）把１－６月份之數減至１－５月份之數所得的６月份銷
售淨額為８２０９億元，比１－５月份之數減去１－４月份之數便得出５月份５８１６億元，按
月環比加２３９３億元或４１﹒１６％，而５月份相對於４月份的４８５４元出現月環比增加
９６２億元或１９﹒８％，（２）此數同比增長連同４月份之１８﹒５％，形成月環比三連升，
基本扭轉３月份仍相對輕微下降６﹒１％的下行形態。
＊滬深Ａ股股災投資者財富效應迅減或影響樓市＊
和（二）銷售面積於１－６月份累計４﹒４３８９億平方米，同比由１－５月份
３﹒１９３５億平方米的持平轉增加４﹒５％，而二數相減得出６月份之數為１﹒２４５４億平
方米，比５月份的８６５１萬平方米環比增加３８９３萬平方米或４３﹒９％，和５月份相比４
月份７２０５萬平方米，亦月環比增加１４４６萬平方米或２０％。
我對中國的商品房住宅後向基本感到相對樂觀之因，乃：有中央在政策上強力扶持。中共中
央政治局的最新議決，其中重點為「要完善市場環境，盤活存量資產，建立房地產健康發展的長
效機制」，此點最是重要之處為（ａ）對房地產市場的基調為「健康發展」，有別於過去數年一
直強調的「穩定健康發展」之先「穩定」後「健康」，以簡簡單單的「健康」為主，可見中央對
房地產市場納入健康軌道的高度期望，故（ｂ）要建立機制，和需要有（ｃ）長效的機制。相信
國務院相關部委會陸續出台相應的配套措施。
再從市場的其他主要供求關係資料，亦可商品住宅樓市前景的基本面不差（三）商品住宅（
Ｉ）竣工面積於６月份達４７５５萬平方米，扭轉５月份４０７２萬平方米環比下降
２８﹒２％而轉升１６﹒７％，和４月份亦減２０﹒１％，和扭轉３月份之略升１﹒１％，使１
－６月份的累計額度２﹒４３５４億平方米的同比減少１６﹒５％，稍高於１－５月份累計
１﹒９５９９億平方米的１６﹒２％。
再結合（ＩＩ）待售面積於１－６月份達４﹒２８３４億平方米同比增加１９﹒３％，相對
於１－５月份的４﹒３０２５億平方米的同比增加２１﹒９％，增幅降低２﹒６個百分點，而１
－４月份累計１﹒４９１６億平方米增加２３﹒７％，與商品住宅增銷的情況相配合。
至於（四）以住宅為主的土地購置：面積於１－６月份累計９８００萬平方米同比減少
３３﹒８％，和涉資２８６６億元同比所減增２８﹒９％，相對於１－５月份累計５４６９萬平
方米和成交價款１５７１億元同比分別減少３１％及２５﹒８％，無疑多減和反映出房地產開發
商的土地購置興趣仍然淡薄。但相當部分具規模的房地產開發商擁有龐大的土地儲備，該在逐步
消化後再增購土地也不遲，除非地價明顯上升則得作別論。
需要高度留意者，為上海及深圳Ａ股自６月中旬出現的股災，國務院多個部委、組織組成的
「國家隊」的幾近全方位護盤行動，無疑穩住陣勢，股市卻只是未有進一步下滑，唯是成交額明
顯轉趨疏落和市況未復旺態，相信復元需時，而投資者的「財富效應」由節節增加到明顯縮減，
也許會減低對樓市的投資，甚至影響到零售消費。《資深財經評論員 黎偉成》
（ｗａｉｓｈｉｎｇｌａｉ２１０＠ｙａｈｏｏ﹒ｃｏｍ﹒ｈｋ）
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