即市新聞
15/09/2015 15:22
《神州樓市－程澐》投資頹勢短期難逆「金九」行情啟動緩慢
《神州樓市》上周，北京率先宣布執行國家公積金新政，即購買第二套住房的最低首付款比
例由３０％降低至２０％，這不僅為一線城市起了帶頭效應，更是對北京市場的積極利好。根據
國家統計局新發布
的全國房地產市場數據，商品房銷售情況繼續好轉，但由於前期積累的庫存壓
力難以在短期內化解，因此開發投資、土地購置、新開工等數據走勢仍處低迷。９月過半，市場
成交尚未完全發力。二季度以來的成交釋放，為今年的傳統旺季再創新高增加了一定難度。此外
，熱點地塊成交依然集中在一二線城市，但全國土地市場的頹勢仍難以逆轉。
＊投資頹勢短期難逆東部銷售領漲全國＊
９月１３日，國家統計局發布全國房地產開發投資和銷售情況顯示，房地產開發投資增速繼
續回落，８月房地產開發投資額累計同比名義增長３﹒５％，其中住宅投資額增長２﹒３％。
２０１４年以來，全國房地產開發投資增速從１９﹒８％起持續回落，目前僅高於２００９年２
月的水平，處於歷史的次低位。房屋新開工面積從２０１４年以來也持續處於負增長區間，８月
房屋新開工面積累計同比下降１６﹒８％，其中住宅新開工面積下降１７﹒９％。雖然８月末的
住宅待售面積略有減少，但商品房待售面積已經歷了三年多的逐月增加。由於前期積累的庫存壓
力難以在短時間內化解，因此開發投資、土地購置、新開工等數據走勢依然低迷。
然而，值得樂觀的是商品房銷售情況繼續好轉。８月商品房銷售面積累計同比增長７﹒２％
，其中住宅銷售面積增長８﹒０％，增速均提高１﹒１個百分點。從不同地區來看，東部地區銷
售增速遙遙領先，８月商品房銷售面積累計同比增長１０﹒１％，而中部、西部地區增速分別為
４﹒２％、５﹒２％。可見，雖然全國市場整體銷售復甦，但地區差異不容忽視，經濟水平相對
發達的東部地區成為本輪銷售回暖的主力軍。受益於銷售回暖，房企到位資金中的個人按揭貸款
、定金及預收款的增速不斷上升，８月個人按揭貸款累計同比增長１６﹒３％。由於銷售情況表
現較好，國房景氣指數也連續回升三個月，儘管仍處於９５以下的較低水平。
＊「金九」行情啟動緩慢全國土地市場低迷＊
９月上半月，市場成交尚未完全發力。中原監測的４０個城市數據顯示，上周新建住宅成交
面積較８月同期上升７％，一線、二線及三四線城市分別上升８％、６％、１５％。但與
「３３０新政」以來的市場行情相比，卻呈現小幅下滑。上周新建住宅成交面積較近五個月的周
均值下降７％，二線城市降幅最大達１１％。新房市場「金九」行情啟動緩慢，一方面與月初小
長假影響供應節奏有關，另一方面也體現了前期成交火熱後的市場所面臨的蓄客壓力。二手住宅
市場表現平靜。中原監測的２１個城市數據顯示，上周二手住宅成交面積較８月同期下降４％，
較近五個月的周均值下降１０％。雖然「金九」前後的市場政策暖風頻吹，但二季度以來的市場
經歷了前期成交釋放之後，為今年的傳統旺季再創新高增加了一定難度。
上周，熱點地塊成交依然集中在一二線城市。北京、蘇州、杭州、寧波及廈門等五城市，上
周共成交８宗重點地塊，土地出讓金共計２２６﹒２７億元，溢價率在１８％至８４％之間。除
寧波１宗宅地外，其它地塊樓面單價均超過一萬元，其中北京朝陽區兩宗含住用地樓面價分別達
到３２７１７元╱平方米、２６５９８元╱平方米。參與購地的有萬科、保利、首開、世茂及方
興等企業，高價優質地塊大多被這些全國知名房企競得。儘管近期一二線城市的重點地塊競購積
極，但仍然難逆全國土地市場的頹勢。８月全國房企的土地購置面積累計同比下降３２﹒１％，
且此數據兩年多來基本都處於負增長區間，顯示房企的謹慎取態。
《中原集團地產研究董事 程澐》
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