即市新聞
02/02/2016 10:00
《運籌帷幄－梁業豪》該為本港樓市作部署了！
《運籌帷幄》本港整體樓市自１９９７年１０月開始回落，新界東與新界西的樓價於當年６
月率先見頂。跌浪低位於２００３年８月出現，九龍區的樓價於當年７月率先見底。其後樓價反
覆揚升，於去年９月開始呈現顯
著調整，九龍區的樓價於６月率先見頂。升浪運行了１２年後，
整體樓價上升了３﹒６２４倍；若只計算大型屋苑，則上升了３﹒５１７倍。四個分區中，以香
港區３﹒９８２倍的升幅最大，新界東３﹒７１２倍的升幅最小，但相距不大。期間大型單位的
升幅為３﹒３１８倍，中小型單位的升幅則為３﹒７２９倍。
此外，自２００８年１２月低位起計，整體樓價上升了１﹒５９１倍；若只計算大型屋苑，
則上升了１﹒７１３倍。四個分區中，以新界西２﹒０４２倍的升幅最大，香港區１﹒６４６倍
的升幅最小。期間大型單位的升幅為１﹒１８６倍，中小型單位的升幅則為１﹒６９８倍。
１９９７年高位早已被升破，跌幅不但已經完全被收復，樓價還錄得反升的幅度。至今整體
樓價的反升幅度為６１﹒８１８％；若只計算大型屋苑，則為６４﹒６４１％。四個分區中，以
香港區７７﹒１５５％的反升幅度最大，九龍區４３﹒０８５％的反升幅度最小。期間大型單位
的反升幅度為６０﹒９３３％，中小型單位的反升幅度則為５８﹒７７０％。
於最近的一個調整浪中，至今整體樓市的累積跌幅為８﹒５１５％；若只計算大型屋苑，則
為８﹒６２０％。四個分區中，以新界東１０﹒９９６％的累積跌幅最大，九龍區８﹒６２４％
的累積跌幅最小。期間大型單位的累積跌幅為７﹒７５６％，中小型單位的累積跌幅則為
８﹒７２５％，反映出後者的需求回降。
本港樓市自２００３年低位掉頭回升，展開長期牛市以來，曾經出現過三個跌幅較為顯著的
調整浪。自２００８年高位回落那一次的殺傷力最大，整體樓市的累積跌幅為２３﹒３４４％；
若只計算大型屋苑，則為２２﹒９３５％。四個分區中，以港島區２９﹒５５３％的累積跌幅最
大，新界西２０﹒２９７％的累積跌幅最小。期間大型單位的累積跌幅為２５﹒３９０％，中小
型單位的累積跌幅則為２３﹒３０４％，反映出前者的沽售壓力較大。
第二個調整浪自２０１１年高位開始，整體樓市的累積跌幅只得６﹒５１３％；若只計算大
型屋苑，則為６﹒５７３％。四個分區中，以港島區１０﹒１００％的累積跌幅最大，新界西６
﹒０８３％的累積跌幅最小，反映出新界西樓價持續呈現相對強勢。期間大型單位的累積跌幅為
８﹒０２０％，中小型單位的累積跌幅則為６﹒２１５％，反映出前者的沽售壓力依然較大。
第三個調整浪自２０１３年高位開始，整體樓市的累積跌幅為５﹒２４０％；若只計算大型
屋苑，則為５﹒４４０％。四個分區中，仍以港島區７﹒７７２％的累積跌幅最大，新界東
３﹒９５１％的累積跌幅最小，反映出新界東樓價開始呈現相對強勢。期間大型單位的累積跌幅
為５﹒１４０％，中小型單位的累積跌幅則為５﹒３８０％，反映出已轉以後者的沽售壓力略大
。
現時本港樓市正處於自２０１５年高位開始的第四個調整浪，整體樓市的累積跌幅暫為
８﹒５１５％；若只計算大型屋苑，則為８﹒６２０％。四個分區中，現以新界東
１０﹒９９６％的累積跌幅最大，九龍區８﹒６２４％的累積跌幅最小，反映出新界東樓價的回
跌動力最大。期間大型單位的累積跌幅為７﹒７５６％，中小型單位的累積跌幅則為
８﹒７２５％，反映出後者的沽售壓力依然略大，原因很可能為中小型單位價格早年曾經被過度
追捧。
美國加息、港匯下跌、人民幣貶值與中國經濟增長速度持續減慢，令本港樓市第四個調整浪
的跌幅大致上已超越了上兩個調整浪，大型單位除外。若與第一個調整浪的跌幅作為當前調整浪
的最終目標，本港樓價仍有顯著的再跌空間。於此最壞打算的情況下，整體樓市的再跌空間為
１４﹒８２９％，大型屋苑則為１４﹒３１５％。四個分區中，港島區、九龍區、新界東和新界
西的再跌空間分別為１９﹒２８３％、１５﹒５５４％、１０﹒９５５％和１０﹒８４１％。至
於大型單位和中小型單位，再跌空間分別為１７﹒６３４％和１４﹒５７８％。須注意的，為以
上述再跌空間所計算出來的第四個調整浪量度跌幅目標或會有誤差，惟料於預期本港經濟狀況不
會較２００８年為差的大前題下，幅度不會很大。
大家或會問：「既然本港樓市的跌勢已獲確認，我們應該先將所持有的物業沽出走位，待上
述跌浪目標到達時才買回嗎？」理論上，若我們身處股票市場，上述再跌空間是足以支持短線，
甚至中線沽貨走位的行動的。可惜於本港樓市內，在港府撤銷壓抑樓價的措施前，買賣物業的交
易使費實在太高了，無論是持有物業自住或收租者，於現水平沽貨走位的行動並不值得鼓勵。至
於持買貨投機者，則應早已絕跡市場吧。另一方面，有意買樓自住者，若能成功與賣家議價，得
到與上述再跌空間的折讓幅度，筆者認為可以入市。於市場內不少業主已經對後市開始失卻信心
，亦沒有應市策略的環境下，大家不要低估向他們成功壓價的可能性。
於３月５日（周六）舉行的「港股應市策略部署小型投資研討會」內，筆者會利用半小時詳
細講解本港樓市的最新形勢，並為大家制定未來兩年內的應市策略。「小型研討會」已滿七成半
，勢必再度提早爆滿；欲免向隅，請即網上報名參加。查詢熱線：
（８５２）８２０２－２１６８《經濟通及交易通首席顧問 梁業豪》
（網站：ｅｔｂｃ﹒ＢｅｎｎｙＬｅｕｎｇ﹒ｃｏｍ）
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