【置業安居】樓價跌的原因（曾淵滄）
近來，樓市新聞比較少，樓價跌，地產商放盤也少了。地產商會因應樓價的下跌，而減少新盤供應。
不過，筆者在去年樓價開始下跌時指出，目前樓價下跌的主因不是供給過多，而是股市大跌。過去每逢股市大跌，樓價也會跟著跌，2008年的金融海嘯是最佳例子，因此，大家要預
測樓價走勢，還得先了解股市。
買賣股票成本較低
目前港股可以說是已經跌到很賤很殘的水平，恒指成分股的平均市盈率只有8倍，這是多年一遇的低水平。從長線投資的角度來看，已達到價值投資者可以入市的水 平。可是，股市永遠是低處不算低，股民也相信低處不算低。因此，很少股民會在股市低迷時入市買股票，連樓也不買了，更有不少人想賣樓套現。
他們認為目前的樓價與歷史高位比較，也只有一成的折讓，不如趁現在仍然高價時賣掉，等將來樓價再跌時再買回來。
實際上，這些想賣樓的人，相信他們也已經賣光了股票，正在等待他們認為最低的股價出現時再買回來，暫時這些人只賣股票沒有賣樓，是因為買賣樓的交易成本太 高，比買賣股票高許多許多倍。所以買賣股票的決定永遠比買賣樓快而且容易，容易買賣的結果就是，永遠在賺錢時只賺一粒糖。
滙兌虧損拖累樓價
目前的財經新聞集中在人民幣與股市，也大談索羅斯（George Soros），因為索羅斯高調地說他正在沽空美股及亞洲貨幣，他沒有說清楚他沽空的亞洲貨幣是哪一國的貨幣。不過，多數人會認為他正在沽空人民幣與港元， 也許也包括亞洲的其他貨幣。因為如果人民幣大幅貶值，亞洲地區許多國家的貨幣都會跟隨貶值。
人民幣貶值也會影響股市，使到股市也下跌，因此，狙擊人民幣與狙擊股市是同一個效果。
也許，你會問：為甚麼3年前日圓貶值但是日股大升？原因是日本商人從來都不會借美元再轉為日圓回日本做買賣，因為日圓的利率長期以來都比美元低。
人民幣則相反，過去10年人民幣利率高，美元利率低，而且過去10年人民幣只升不跌，因此有非常大量的中國商人包括國企都在借美元，再將這些美元轉為人民幣然後於中國應用，一方面付少一點的息，另一方面可以賺滙價的差距。
因此，人民幣一貶值，這些借美元的企業就虧損很重。企業滙率的虧損導致股價下跌，也導致企業周轉不靈而不得不低價出讓資產。不少內地的房地產商就是最喜歡借美元的企業，也因此間接地影響了內地的樓市。
作者：曾淵滄
中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。
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