【置業安居】拆解恒地買地策略 (曾淵滄)
在香港眾多本地地產股中，長實地產（01113）是新股，無過往資料可以比較，餘者中表現得最好的就是恒基地產（00012）。恒地長期以香港為大本營， 手上擁有的土地儲備最多，新界的農地有不少都是恒地的，市區舊樓也有不少是恒地的。
恒地的基本策略是耐
心地收集土地、舊樓，在適當的時候補地價開發或重建，所謂適當的時候就是地價下跌，樓市是一個周期又一個周期，一幅土地從繪圖則設計到入夥，要5年的時間。因此，如果成功以低價補地價，壓低開發成本，在3至4年後推出樓花時，樓價可能又回升了，這就是恒地長期以來的戰策，無往不利。
唱淡樓價全為造勢
前幾天恒地公布業績，主席李兆基罕有地出來見記者，努力地唱淡樓市，說在最糟糕的情況下，目前的樓價可以再跌15%，目前的樓價已經比去年高峰期低15%，15%加15%，即總共可以跌30%，身為地產商為甚麼唱淡樓價？
筆者估計，其中一個原因就是為壓低補地價造勢，過去幾年，樓價一升再升，補地價的成本也一升再升。現在，趁樓價下跌，也可以壓低補地價的成本。李兆基說：建築成本因勞工短缺，壓不下去，每平方呎樓面建築成本5,000元，如果土地價格也是每平方呎5,000元，加起來1萬元。
如果樓價跌30%而建築成本不變，表示地價應該跌每平方呎2,000元，2,000元地價再加5,000元樓價，恰好7,000元是原本1萬元成本的70%。李兆基公開說，目的應該是向特區政府發展局的官員施壓，告訴官員們地價應該下降60%，即由每平方呎5,000元降至2,000元。
低價買地風險較低
當然，李兆基是名地產商，他公開唱淡樓價也會影響恒地賣樓，因此，估計在他眼中，目前更重要的是低價買地，壓低補地價的成本，土地成本低了，樓價再跌也不怕，否則高價買地、低價賣樓就更不利。
另外，如果樓價急速下跌，香港金融管理局也可能放寬買樓按揭借貸的比例，目前香港銀行水浸，錢借不出去，如果金融管理局肯下調首期付款的比例，銀行便會爭著做按揭借貸生意，如此一來，就能吸引大量的想買樓而又拿不出首期的上車族買樓。
地產商稍微降價，薄利多銷，反正目前可以拿出市場售賣的樓花都是多年前低價買的地，成本很低，降價推銷仍有不錯的利潤。樓價跌三成，地價跌六成，這個算盤打得好。
作者：曾淵滄
中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。
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