【置業安居】市場新樓漸見罕有 (曾淵滄)
市區重建局估計，重建土瓜環庇利街/榮光街（環字八街）項目將虧損27億元，理由是重建項目必須以高價回收。但是，城市規劃委員會沒有批准重建項目可以增加地積比。換言之，重建後的建築面積與重建前是一樣的，舊樓回收付高價，再加上拆樓、建樓，成本自然很高，
建成後可賣多少錢？這就是為甚麼市區重建局認為，這個項目將是虧損的。
地積比率難再大升
市區重建是一個很複雜的問題，市區內有不少低矮的舊樓，如果改建高樓，那就可以大大地增加樓房的供應，但是，低樓改高，涉及地積比，對私人地產商而言，增加地積比要城市規劃委員會批准，還得補地價，城市規劃委員會的專家按其專業知識， 來衡量該項目是否適合建得更高，他們可能會考慮交通容量，樓建高了，住的人多了，車子也多了，街道的寬窄能容下多出來的車輛？空氣質素會不會變差，會不會出現屏風樓……
補地價也很可能是阻止地產商重建的重大原因，地產商希望以較低的金額補地價，但是政府官員處事有一定的準則。不會輕易讓步，社會政治化更使到官員們擔心被扯上官商勾結的帽子，補地價的談判也趨向強硬，補地價的銀碼談不成，土地也就丟空了。
同樣面積的土地如果樓房建得高，可應用的面積自然大，這就是地積比，地積比是3倍的話，1,000平方米的土地可以建3,000平方米的樓房。但是，無限度的提高地積比，將令市區的交通堵塞愈來愈嚴重，空氣素質愈來愈差，有些城市在市區重建的過程中，大大地擴建道路，甚至把兩條平行的道路合併成一條很寬闊的道路，兩條路之間的一整列樓房就拆掉。
人口轉移往新市鎮
因此，市區重建是困難的，是有很多局限的。因此，不少城市的政府放棄市區重建，而是另建新市區，在原市區的旁邊建新市區，為了增加新市區的的商業價值與吸引力，政府部門，特別是政府總部也會搬走，由舊市區搬到新市區。
香港面對的問題更麻煩，香港市區重建困難重重，市區旁邊的土地也已經全面開發了，根本沒有空餘土地可以重建新市區，今日香港要尋找大片的土地進行大規模的發展，只能到郊區，便新界古洞，即洪水橋、東湧……這些新市鎮離開市區很遠，香港人口大量轉移到偏遠的新鎮是不可避免的趨勢，也因此，市區的樓房價格就會變得物以罕為貴。
作者：曾淵滄
中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。
置業安居 - 曾淵滄 舊文
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