即市新聞
06/04/2016 11:26
《神州樓市－程澐》滬深市場成交回落，政策走向兩極分化
《神州樓市》近期，各地樓市政策走向呈現兩極分化，「因城施策」特徵顯著，一方面是一
些市場表現火熱的城市逐步收緊政策，另一方面也有諸多地區出臺各類手段以化解市場高庫存。
儘管個別城市由於政策
從緊，成交量出現下滑，但是上周各地新房市場整體依然表現較好，處於
歷史高位。上周上海成交環比回落顯著，但與歷年水準相比仍屬平穩，深圳則成交下滑明顯。
＊因城施策特徵顯著，廊坊加入限購行列＊
上周，又有若幹城市出臺收緊政策，主要是那些去年以來市場持續過熱的一二線城市，以及
受到一線城市帶動的周邊城市。４月１日，廊坊發布九項調控措施，特別提出非本地戶籍居民家
庭限購１套住房，且購房首付款比例不低於３０％，從而成為除一線城市和三亞之外唯一採取限
購的城市。同日，合肥也發布了九項調控措施，提出加大城區住房用地供應量，嚴厲查處「捂盤
惜售」等違規銷售行為。３月２９日，惠州市住建局召開會議，要求房企和仲介機構嚴格規範商
品房銷售行為，防範「買房熱」可能引發的各種矛盾糾紛。廊坊和惠州的市場具有一定的共性，
由於北京和深圳的房價高企以及當地限購措施的擠壓影響，致使部分剛需和投資需求外溢，引發
周邊樓市的過熱表現。
然而，各地政策也愈加體現「因城施策」的特徵，化解市場的高庫存，仍是諸多地區的重中
之重。３月３１日，四川省發布的《促進經濟穩定增長和提質增效推進供給側結構性改革政策措
施》要求推進房地產去庫存，商品住房可售周期超過２年的縣（市、區）暫停商品住宅用地供應
；鼓勵金融機構開發適應不同群體需求的購房金融產品；除成都市外全面放開落戶限制。近日，
瀋陽關於化解房地產庫存的「沈２２條」發布，明確表態利用２至３年時間使房地產市場供需結
構達到均衡，原則上２０１６年房地產開髮用地供應面積不超過上年度的５０％；對個人購買住
房給予獎勵政策。海口同樣出臺調控意見，要求調整好房地產供需關係，控制庫存增長；提高棚
戶區改造貨幣化安置比例。
＊滬深市場量價回落，蘇寧成交依然上升＊
儘管個別城市由於政策從緊，出現成交量下滑，但是上周的各地新房市場整體依然表現較好
。中原監測的４０個城市數據顯示，上周（剔除清明影響）新建住宅成交面積較３月的周均值上
升１０％，較去年的周均值（剔除春節影響）上升５５％。其中，一線、二線、三四線城市較去
年的周均值分別上升６％、７２％、３７％。最受市場關注的滬深兩地，在嚴厲的新政出台後，
上周市場均出現顯著回落（均較３月周均值下降２８％），然而與歷年的周均水準相比，上海上
周的成交水準仍屬平穩（較２０１５年的周均值下降３％，較２０１４年、２０１３年的周均值
上升３３％、２６％），深圳相對而言則成交下滑明顯（較２０１５年、２０１４年的周均值下
降３５％、６％，較２０１３年的周均值上升４％）。其他一些政策收緊的城市，如蘇州、南京
、武漢等地，其成交水平均未受影響，依然處於市場高位。
已經過去的３月份，多個重點城市房價攀至新高，且漲幅達到歷史之最。３月京津滬深的中
原二手住宅價格指數均環比上漲，其中上海及天津的二手房價漲幅為指數發布以來的歷史最高，
深圳的二手房價漲幅達到本輪上漲周期的第二高位。從累計漲幅來看，上海已持續１４個月上漲
，累計漲幅５０﹒４６％；深圳已持續１８個月上漲，累計漲幅９２﹒９０％。然而受近期出台
的嚴厲政策影響，上周上海、深圳的中原報價指數均已跌破５０％，分別為４３﹒０７％、
４４﹒５２％，低於２０１５年的周均值２﹒７９個百分點、３﹒３１個百分點，這表明滬深報
價下跌的房源數量已經超過報價上漲的房源，政策的短期效應已見，市場將逐步進入調整。儘管
政策幹預可以改變短期市場的格局，但是中長期的房價走向，依然取決於供求關係的基本面。《
中原集團地產研究董事 程澐》
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