C觀點 - 施永青
煥然壹居滯銷的聯想
2016年04月08日
煥然壹居由市區重建局發展，本擬作拆遷換樓用途，但由於居屋供應緊張，政府建議市建局把484個單位中的七成，即338個單位，改作類似居屋形式出售。銷售的對象須為本港永久居民，五年內未擁有私人樓宇，申請人與家庭成員皆不可以
住在公屋。由於煥然壹居容許單身人士申請，且入息上限訂得很高——月入六萬，所以接受認購時反應熱烈，共收到12,685份申請。
然而，由於近期樓市轉淡，下跌的趨勢已十分明顯，煥然壹居日前供申請者揀樓時，申請者的反應卻大不如前。首批獲邀請來揀樓的68名申請者之中，只有20個出現，七成放棄了機會。
這可是一個不小的比例，顯示由年初接受申請至日前開始揀樓的三個月時間裡，已有七成人對樓市前景的看法出現了根本性改變——由看升轉為看跌。
這亦顯示，政府對樓市的判斷明顯落後於形勢。政府官員在面對撤辣招與鬆按揭的要求時，多次表示未能確定樓價一定會跌，擔心一放寬抑市措施，樓價又會大幅反彈。從煥然壹居的揀樓反應來看，政府的擔憂實在不切實際。
有評論認為，煥然壹居賣得不如理想的原因是市建局沒有跟隨市況減價；但實際上煥然壹居已變相減價，減幅約為7%。原先煥然壹居的折扣率為80%，現在已改為86%。這即是說，用同樣的價錢，以前只可以買到樓價的80%，現在已買到樓價的86%，等同以後補地價時可補少6%。這等同市建局對煥然壹居的實際市值已作出重新評估，實際減價的計算方法如下：100%-(1÷86%)÷(1÷80%)=6.98%。減幅與市場的變化接近。這反映：放棄認購的人並非因為煥然壹居的目前訂價不貼市，而是因為預期樓市還會再跌。由此可見，即使政府撤辣招鬆按揭，亦不足以驅動不急於要住的買家入市。
之前，不同機構所作的民意調查都顯示：市民買樓的目的是為了解決居住需要，而不是為了解決投資的需要。從煥然壹居的市場反應可以看到，買樓人士不會純考慮住的需要，而且還會考慮買入樓宇後的投資後果。樓始終不是一種消耗性的產品，而是一種帶有濃厚投資成分的產品。如果價錢看跌，即使有實際需要，並且負擔得起，人們也會選擇遏抑自己的買樓欲望，待市況好轉後才入市。
因此，政府亦應該明白，隨著投資環境的變壞，今後的買樓需求會減少，政府有需要重新評估未來的房屋需求，並以新的情況去決定未來的房屋供應。
其實，香港住宅樓宇的總存量，已比香港的家庭數目還要多。之前香港之所以會出現住宅樓宇供不應求的現象，是因為有些人想擁有多過一個物業，而用家又多寧買不租。但隨著投資環境的改變，買樓的需求會受遏抑，政府宜適量調低未來的樓宇供應。
因版面調動，專欄《千仞》暫停一天，敬希垂注。
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