【置業安居】買樓前的六個考量 （曾淵滄）
樓價有回穩的現象，於是一些人開始打算買樓投資。不過，筆者依然認為，在現階段買樓投資的風險很大，買樓投資與買樓自住的目的不同。買樓自住只要可以負 擔，有自住的需要就應該買。20年後，供完樓，該樓房就是自己的，有能力的話，還可以提早供完貸款，從此不
必擔心住的問題。但是，買樓投資，目的是投資回 報，目前買樓投資的回報很不穩定。
市場土地供應量增
第一項問題是印花稅，目前買樓投資要付雙倍印花稅（DSD），加重成本。而且，三年內賣樓要交額外印花稅（SSD），除非樓花暴升，升幅超過這些額外的印花稅，否則根本無法獲利。
第二項問題是，買樓因為特別印花稅而被綁住3年不能賣，3年後樓房供應比現在多，對樓價而言，是一項壓力，特區政府今年推出的土地招標相當多，包括兩個地鐵 站上蓋的大型住宅發展計劃，3年後就會變成市場上的樓花供應。還有，特區政府也很努力地推動新界東北古洞、元朗洪水橋、大嶼山東湧新市鎮的發展，如果成功 如期推出，3個新市鎮的供應量會非常多，對樓價的壓力就更大。
第三項風險就是樓價上升周期也已經太長太長了。從2003年開始，就是大漲小回，2008年出現過調整，2013年出現過調整，去年9月開始也出現了調整，2008年與2013年的調整都只有1年，如此長的升勢能不能再持續，能持繼3年的上嗎？
樓價仍未轉勢向上
第四項該留意的特點是過去大半年，地產商對樓價後市看得很淡，土地投標的成交價愈來愈低，同是白石角的土地，最新的招標價比去年同期低20%，而樓價沒有20%的調整，土地價格的調整高於樓價的調整說明地產商對樓價的前途不樂觀。
第五項該留意的現象是近兩個月樓價仍未出現顯著的上升現象，只能說是基本穩定而非轉勢，由跌轉升。升勢一日未確認，樓價前景依然不明朗。
第六項該留意的問題是加息問題，目前買樓收租的回報率一般僅2厘，美元無加息的可能，一般預測今年可能再加息兩次。每次0.25厘，那就會吃掉2厘息回報率中的0.5厘。剩1.5厘的回報，降低買樓收租的回報率。
過去，許多人買樓是投機，如果在額外印花稅的壓力之下，買樓只能投資而沒有投機的機會，特別印花稅長達3年，3年的確很長，還是得小心再小心。
作者：曾淵滄
中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。
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