地產潮文：樓價升跌還看北水
■樓價會否大跌？看看北水會否全面撤出香港樓市再說吧！ 資料圖片
「葉劉丁圖KOL」渾水在免費報章專欄提及，假如樓價幾年後大跌，近年新盤上車客必定玩完，但發展商則可收回物業，變成「地主盤」，透過高賣低買賺樓價差距之餘，還同時控制部份一二手市場，令貨源歸邊
，增加與政府談判籌碼。要這種I kill you now絕招見效，就要出現上車客斷供或樓價大跌等情況。
現時有能力上車的年輕人，有高收入有本事供樓的，也有伴侶一齊供的，也有父母親戚作擔保的，單憑人均收入來判斷有否斷供危機未必準確。
居於自置物業而沒有按揭的由十年前佔自置物業總家庭數目52.2%，升至最新65.7%，數字說明業主有能力加按物業為子女親戚支付首期，甚至協助供樓。別忘記一群受惠於因八九後移民潮而上位的上一輩，收入普遍高於年輕人這個因素。除非利率飛升，經濟環境嚴重轉差等不可抗力的因素出現，否則斷供未必會成為新常態。
樓價大跌其中一個重要因素就是供求失衡。不少政府高官、評論員和學者均嚴重低估房屋需求。追求三代同堂的家庭越來越少，很多家庭開枝散葉後均選擇搬走，在同區選擇居所，方便照應同時維持私隱，令中小型單位需求激增。
自1997年7月至2015年11月，約879,000人透過單程證來港，加上2016年的57,400人，以及輸入內地人才計劃、學生簽證、內地生畢業留港等計劃的來港人數，新移民已超越百萬大關，數字還未計自2001年出世的雙非嬰兒。現時不少樓價預測單純以香港本地人的出生及死亡率、人口老化情況計算，並未考慮家庭組合轉變與新移民的因素，預測自然錯誤。
房屋供應亦大有水份。近年不少業主移民後，保留在港物業無出售，沒有大量釋放供應。近年香港覓地建屋阻力重重，要放寬現有土地建屋密度也遇上一定反對，有區議員曾揚言「（樓高）140 mPD（主水平基準以上140米）已經好盡！」。運房局公佈未來3至4年將有9.6萬夥私樓新供應，當中6.9萬夥是中小型單位。只要地產商將600呎單位劏成150呎納米樓，供應即可倍增，單位多了，但每單位可居住人數少了，新增供應能否滿足需求，答案很明顯。
成也北水，敗也北水。想樓價大跌？看看強國人和資金會否全面撤出香港樓市再說吧！
地產小子
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