全球很多大城市的樓價開始回落。直到今年8月，在加拿大的多倫多，已經從四月高位下跌了10%以上，在最貴的區域，最近一年跌了超過10%。發展商大量輸出樓盤 ，令到二手市場大量積壓，業主放售樓盤比一年前增多11%。
在澳洲悉梨，是全世界第二高樓價的城市。最近十個月，每個月都不停下跌。北京樓市從高位下跌了大約15%。在英國倫敦，因為現在很多市民擔心會硬脫歐，樓價已從2014年的高位下跌了大約18%，但發展商沒有減慢建造房屋及售賣房子的速度，現在更是破紀錄地建造房樓，簡直瘋狂。
8月時我已經在自己facebook警告，香港已經有投資者大量出貨，以及樓價回落跡象。1997年港樓爆破前，全香港人也不會理會亞洲金融風暴在泰國開始，貨幣被狙擊，香港人照樣排隊，萬人空巷去排隊睇示範單位，愉景新城也是表表者，成為當時佳話。股票一直上升，不停創收市高位，直至殺到埋身，香港人才醒覺。
這就是人性 !今次亦不例外，上一輩的人已經老了，他們有97經驗。可是新一輩的人完全冇次經驗，心口掛個勇字，膽粗粗走去入市，更有一些老人家，因為愛子心切，雖有97經歷，但為了子女不惜一切，雖然膽戰心驚，每人也驚接火棒，都要去排隊買樓。
發展商要大量出貨，用呼吸Plan去吸引一些跟本負擔不起的人入市，不單要把父親供滿的樓宇加按做首期，如此或害了兩代家庭，對於香港民生影響簡直不能想像，比80年代日本迷失40年更嚴重及慘情。因為這是香港樓市不跌的神話，經過傳媒，地產經紀，地產發展商，多次不停演繹，已深深進入他們的腦袋。
現在還有很多投資者排隊買樓，但是在他們心底裏面 ，一定有一個很大的疑惑，就是我會不會接火棒?而不是我會賺幾多錢！但是因為貪這個字，用情緒來控制行為，做出一個用情緒造成的決定，完全不合情理。當樓市爆破的時候 他們只能夠向自己問一句說話 我當時在想什麼呢?正如騰訊在480元的時候，有些投資者還高價追入，現在到這個時間，他們應該問自己，我當時究竟在想什麼? 點解我當時有這個決定?怎樣可以避免這個情況再出現?
我再說一次，從來就沒有什麼「剛性需求」，是假的，虛構出來的。如果有「剛性需求」，就不會發生97-03的負資產災難，還有「樓市不跌的神話」已經完結。隨著加息週期開始，樓市進入消耗性下跌，二手樓價指數連跌四周，為2016年2月以來最長跌浪。各區二手樓劈價成交，新盤出貨亦開始緩慢。一手市場已經食飽了，消耗所有買家，市區港鐵上蓋屋苑剛劈至呎價約1萬元；中原城市領先指數已連跌4周3年首見。14大型指標屋苑在加息後樓價報跌，有6個屋苑的跌幅更達雙位數！德福花園較加息前驟跌逾17%，德寶花園跌超過12%。泓景台下跌達19%創今年新低。屯門市廣場跌近12%沙田中心跌10.5%新港城回落近17%。日前蘋果日報報導Grand Austin劈價貨撻定， 27歲買家蝕200萬九龍站唯一成交也撻定收場，可謂慘不忍睹。Grand Austin交易告吹，令九龍站區本月首28天出現零成交，區內代理形容「史無前例」、「慘過海嘯」，應該是九龍站發展以來的新低「2008年爆發金融海嘯，九龍站衰極都有9宗成交，那時擎天半島呎價只有八、九千元」。
九龍站上月未聞成交，預計樓價或跌15%，九龍站好多放盤已減價，並指過往擎天半島三房單位造價2,500萬至2,700萬元，但最近已減至2,200萬至2,300萬元仍無人問津，目前交投死靜，三房有機會跌穿2,000萬元，所以樓市的重災區將會是以往炒得最勁的九龍西的豪宅，因為這區是很多大陸投資者的天堂。
現在大陸嚴重水緊，已經沒有北水南下反而是南水北上，以前大陸買家蜂擁到全球各地、尤其是香港購買豪宅的已經不再出現，原因是大陸十分水緊、銀行不再批出貸款給這些炒家做這種投資。炒家絕跡市場、息率上升，變成這批豪宅完全沒有承接力。反而這批大陸投資者還要把香港資金從調回內地，其中一個例子就是恒大(3333)剛在香港融資18億美元調回國內做營運資金。
企業流動資金緊張，情況不只在恒大出現，這種情況普遍出現在所有大中小企業身上，即大陸有大量企業流動資產的短缺，十分嚴重，恒大事件只是冰山一角。企業在內地找不到資金現在要從香港銀行體系借款，把資金調回大陸作營運資金，令到他們的生意不要倒下，即是現在他們的主旨是活下去而不是賺錢或者槓桿。
這種南水北上的情況，在投資大灣區及一帶一路特別明顯，香港很多公司把大量資金從香港調回大陸，香港的流動資金將會短缺。香港豪宅的承接力將會十分疲弱，相信要大幅劈價才會有買家，因為以往實在炒得太高了，偏離了香港人可負擔的範圍之內。今次跌幅一定會超越其他地區。
一手更慘，元朗新盤首日賣出40%，新盤做價散晒，沙田九肚山洋房成交呎價比同區低近三成！另外全城匯出售197伙，佔推售量不足4成，2013年實施一手新例後，是賣得最差的港鐵盤。
冇假跌這回事，是真真實實的跌市，恐怖的事實是現在的10-20%跌幅只反映香港加息一次後的結果。跟著下來，未來兩年香港將會最少加息6㳄以上，及追加兩厘的利息。加上額外的政治、貿易戰，中國因素及無人能估計的地緣政治緊張因素及常規武器戰爭在東海南海及台海所帶來的衝擊。
我分析樓市將會發生事情，就是內地客劈價出售香港資產，要錢唔要貨，大陸股票現在已經下跌了30%，投資者損失龐大，市場上很多margin call。他們要出售香港及國內外資產填氹。但因為國內資產難出售，二手市場萎縮，反而國外同香港資產比較易出售，所以取易不取難。現在要錢不要貨，班錢回國救命！內地客走貨，這種情況將會在全世界國家都會出現，而且是人踩人。另外，股票下跌 call孖展，賣完股票就要出售物業，這是定律，這種情況會繼續蔓延開去。未來數個月，你們將會在全球各大報章有這種報道。
還有一件事，現在我做美元定期利息都有3.5厘，我相信香港隨著利息增加，租金回報一定變得不吸引，因而減少誘因去買樓。當聯邦儲備局把利息正常化去到五厘左右，很多的資產投資都變得不吸引。所以樓市的跌市不會在現在立即大量出現，一定要等銀行加息，慢慢就會浮現。消耗性下跌的時候你是不會察覺，直至跌到入肉你先察覺痛。做投資最緊要講回報，回報不吸引，或不合理地低就不要勉強自己，幫人墊屍底。
樓價在十月開始消耗性下跌，最後下跌六成至七成才完成整個跌浪，且維持數年時間，到時將會有大量銀主盤、劈價盤及負資產在市場。大量租盤因為賣唔出就要租出去，但最可憐的就是沒有人租，冇人買，變成租金大跌搶租客。你現在收緊的租金，到時可能得番三、四成，這正正就是1997年發生的情況。
年青的小伙子沒有這個經驗，但超過50歲的老人家如我一樣，經歷過1997的風浪，情況慘烈，但今次的情況更加慘烈，到時很多地產公司會結業，失業率急升。記得1997年及SARS時期，樓市問題令很多家庭導致很多破碎的家庭亦.實在十分恐怖.但這些經驗我歷歷在目、永世不忘，所以我提醒大家。
如果你們想看我在訪問片，可上YouTube(輸入Dr Ng)查看，你們由第一集即是2月的訪問開始看，你們就看到整個香港發生的事情，跟着我從2月所描述的劇本一一浮現在你們眼前。
另我開了個 Youtube playlist 供給大家有系統欣賞我順序由二月剛開始到最新的8個訪問.... https://www.youtube.com/playlist?list=PLN81nAYJizK_MHAE-399u1YXTWUowmdPt
Dr. Ng
逾30年債券投資者
逾30年債券投資者
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