買樓收租賺錢，還是財仔賺錢？
湯文亮在一篇文章計算過，一個人持有1億元物業，假如三成按揭，2%回報，扣除了利息和供樓支出後，每月的租金收入是1.6萬元，少過普通打工仔。
買樓收租在樓價上升下才有利可圖。(資料圖片)
你可能說，很多細價樓的回報率可能高於2%呀，不過，這也要計上租客不續租時
的丟空時間成本，維修如整電器等的成本，再交埋稅，有2%已經很好了。
1億元收租月收入1.6萬元，10億元也只有16萬元了，所以湯兄在很久已前已經寫過，買樓收租不是一門生意，倒不如開財務公司放貴利，回報更高，而且從來租客要求減租，債仔卻很少要求減息。
這當然是你睇我好，我睇你好，開財務公司的最大風險，是債仔不還錢，在以前，不少財仔是靠收回債仔的抵押物業，乘機發達。
當年章小蕙的債務default，收樓之後，裕泰興還可以揸到倒賺大錢。但現在有三成的印花稅，要收物業，要不交足稅，要不找人頭代買，前者不可能，後者難度高，所以財仔二按已經難以經營了，就算債仔default，也難找到買家。
另一個難處是找不到債仔，這是財仔的通常困難。好的債仔就是還得起錢的債仔，這是非常難找的，像幾年前猝死的DC財務老闆陳遠明，1997年時已有過10億元現金，金融風暴時毫髮無損，為人精明厲害，錢是大把，奈何債仔不足，因此二十年來，財富增長緩慢。
要知道，找債仔非但要自己全職，日日去social，像某間大型證券行，還要聘請多名專業的企業融資人才，到處去找客人。要不就像大眾、聯合、唯一這些專做散客的財仔，搞一個宣傳部門，大手砸錢登廣告。
說回買樓收租，銀行的計算是精明的，如果你沒有任何收入證明，理論上，最多只能做兩成按揭，皆因三成按揭(假如加息後)還有一點點危險，兩成按揭則收租完全可以支付連本加利的還款，絕對安全。
說穿了，買樓收租只在一個情景下，才是有利可圖，就是樓價上升，否則真的不如揸「盈富基金」(2800)，甚至是定期存款好過。但如樓價上升，再加上借錢買樓，利潤倍乘，那就是發達之道，湯文亮就是這樣發達的！
作者為小說作家、報社主筆、股票投資者，吃喝活樂的專家。
逢周一、三至五刊出
政經密碼 - 周顯 舊文
來源 source: http://www.am730.com.hk
中國人均GDP過萬美元算甚麼？
2020-01-08
根據中國的傳媒報道，估計2019年的人均GDP，首次超過1萬美元。這是根據2018年的9,732美元去估算的。不過，有人認為，中國去年經濟是負增長，那麼，這估計數字就不存在了。然而，反正本文的要旨是看大局，從這角度去看，1萬美元和9,732美元的分別不大。
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中國於交通基建方面位列世界前茅。(資料圖片)
有網民心水清，清晰地指出：中國終於不同人比GDP總量，而是比人均了。這當然是一個進步，但是，進步也不算大，相比起幾乎所有西方民主國家而言，就算是意大利和西班牙，仍然相差很遠很遠，就是同台灣比，也還大有不及，可堪與之相比的，只是俄羅斯、巴西、土耳其、墨西哥、馬來西亞而已。
不過，GDP作為國家實力，並不完全描述。六十年代的中國，已有兩彈一星，已是軍事大國，韓戰、中印戰爭、珍寶島均打得有聲有色，今日越南的軍事力量也很強，但兩者的GDP均是很低。反之，按照同其他國家的比例，今日中國的軍事力量並不比五十年前更強，急起直追是近幾年的事。
另一個指標是國家的欠債，當然，很多國家都欠下巨債，但美國的債不用還，日本主要是欠自己人的內債，中國這十幾年的高速發展，眼見到的所有成果，代價就是從大把錢，變成了大把債，如果挺不過去，就……
其實也沒有甚麼大不了，日本便是硬著陸，最多三十年增長緩慢，始終是賺了預支的繁榮，國家跨越不了中等收入陷阱，也是預期中事。最不能接受的就是因經濟失敗而連累到政治崩潰，所謂的「支爆」，如果只限於經濟，就不過是好小事。
還有一些其他的客觀指標，例如交通基建，中國位列世界前茅，但是住屋，看數字，中國的表現很不錯，只可惜是大量沒人住的鬼城「吉屋」，對比北上廣深的狹窄公寓，冷熱不勻，數字會騙人。
北京和上海的人均GDP，已過了2萬美元，和西方窮國差不多，但大西北的貧窮地方，甘肅4千美元不到。這是我常常說的，全球所有國家城市的中產階級的生活水平都差不多，看一國的富貧，要看它最窮10%人口的生活質素。
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伊朗的凝聚力和軍事實力
2020-01-07
美國空襲伊拉克首都巴格達國際機場，殺死伊朗革命衛隊「聖城旅」的指揮官蘇萊曼尼將軍，這事件的多方面相信均已被寫了出來，例如：
1.蘇萊曼尼對伊朗的無可取代性，他亦是幫助敘利亞政府軍的民兵領袖，打勝了由美國支持的反抗軍。
2.特朗普殺他的原因，一是為了報復除夕日伊拉克群眾衝擊當地美國大使館，二是特朗普為了連任造勢。
3.伊拉克現政府是親伊朗，但亦有大量由美國支持的反對勢力，企圖推翻現政府。美國傳媒廣泛報道了，這些反對勢力因美國殺死蘇萊曼尼而歡呼慶祝的場面，以為美軍的合法性造勢。
4.巴格達機場只受到極小的破壞，證明了中情局情報之準確，和美軍精準的投擲。
5.估計伊朗必然報復，但仍然克制，中國和俄羅斯加入，演變成第三次世界大戰的機會不大。
6.美國國會表態與特朗普此舉割席，這自然是扯貓尾，但也證明了美國不欲事件擴大。
我想補充一些少為人報道的基本資料：
利比亞人口六百萬，敘利亞人口二千萬，伊拉克的人口不到四千萬，其中七百萬左右是庫爾德人，這3國都是前鄂圖曼帝國的屬地，而且政權是由政變得來，而非全國戰爭的勝利，合法性不夠強，其中央政府並未享有完全管治，各地土豪的享有極大的自治勢力，因而容易一擊即潰。
伊朗卻是一個人口超過八千萬人的大國，其前身是波斯帝國，數千年來的延續性，好比中國的王朝更迭，現在喪失了全盛時期的大部分國土，但是凝聚力反而更勝過作為帝國時期。
伊朗還有60萬軍人，裝備不弱，但空軍質素遠比不上以色列，如要打陸戰和陣地戰，入侵者肯定會傷亡慘重。2016年，它曾經扣押過16名美軍，在釋放前，在網上公布了美兵下跪和道歉求原諒的鏡頭，這做法令到美國大怒。
簡單點說，如果中俄不插手，美國肯定吃得下伊朗，但也肯定比利比亞、敘利亞、伊拉克難搞得多，我也不認為美國有本事有效統治。
4隻新股：九毛九、艾德韋宣、麗年、瑞誠
2020-01-06
從去年底開始，大市走勢不錯，細價股仍然死吓死吓，散戶唯有炒新股和半新股。現時已有大量積存未炒的半新股，我在上個月也買了4隻，至於排緊隊等上市的新股，則足足有23隻之多。
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九毛九旗下餐廳品牌包括「太二酸菜魚」。(互聯網)
論到未上市而最受注目的，當然是「九毛九」(9922)。去過內地的朋友，很多都吃過其「太二酸菜魚」，這是等位兩小時才能吃到的著名品牌，它號稱「全球第二好吃」，據說是因為中國的廣告法規定，不能說「最」和「第一」。其實它的增長已放緩，不過由於名氣太大，相信會有不少吃貨盲目飛撲入場買股。
另一隻我會申請的是「艾德韋宣」(9919)，原因是：上周五那天在福臨門和股壇阿姐午飯，她保守地說：「應該得啩。」於是我們就(盲目地)捧場入飛囉。
以上兩隻，下周上市，炒鬼看來，未免太遠，本周上市的，只有兩隻，一是建築股，集資億幾，又是啤殼的那種，不用多說了。另一是「麗年國際」(9918)，非常有趣。
「麗年國際」是電子製造服務供應商(electronic manufacturing services)，主要業務是霧化產品、電器、商業控件、暖通空調等。看其帳目，利潤最多、增長最快的版塊是「霧化產品」。
在《維基百科》，打出「霧化器」，即會見到「電子煙」。看內地網站查「麗年國際」的產品，會發現它的霧化器訂單主要是向其「客戶B」消售「非預先填料，及可加入非煙用濃煙提取物(可為含有THC的大麻)搭配使用的霧化產品，以及向「客戶F」銷售「預先填料的煙用霧化器」。
換言之，它的主要產品就是電子煙和電子大麻，由於我對相關股份的興趣特別大，因此便留意這股票了。在它上市後，我應有九成機會追入，中期持有。
最後一隻是半新股，兩個月前上市的「瑞誠傳媒」(1640)，上周突然大跌。它上市後試過3次急跌：16%；48%；23%及7%(連續2日)，每次跌後均急彈，其中兩次還破了新高，這一次我因而認為，很有投機價值。
作者為小說作家、報社主筆、股票投資者，吃喝活樂的專家。 逢周一、三至五刊出
新股回撥沒有兩成過渡，是不專業和不懂數學
2020-01-03
新股上市集資，九成配售，一成公開發售。業界相信，配售申請者傾向於中長期持有，公開發售申請者傾向於短炒，因此，較多比例的新股分配給配售，更能維持初上市時的股價。
反過來看，配售既不公平，也有違市場流通，因此，當新股大受歡迎，便會適當地、按照比例地，把配售部分回撥到公開發售，其中邏輯是：
新股不受歡迎，申請者少，怕上市後股價跌，需要更大比例的配售，令到價格穩定。然而，新股受歡迎，申請者眾，理論上，買家也會很多，便不需要有太多的配售比例了，這即是說，可以回撥給更多的公開發售。
在以前，創業板新股是全配售，完全沒有公開發售的「街貨」，只要全部承配者都是「自己人」，齊心不去沽貨，沒有沽家，新股就算上升幾十倍，甚至是過百倍，也完全沒有阻力。
曾經有莊家對我說，幾年前一隻新股推出，市場力量太過旺盛，嚇怕了他，所以在升了十幾倍後，他不停的把股票沽出，稍稍壓住了升勢。
他算是比較「保守」，有些進取的莊家，主動把股價打高一百幾十倍，細價新股市值閒閒地高達過百億元，甚至是幾百億元，震驚了市場。
正是這種悍然作風，令到監管當局下殺手，一方面嚴查莊家股，又問又拉又鎖，另一方面則禁止了創業板全配售，規定了最少要有一成的公開發售。
現時只有少部分的股票是100%全公開發售，通常結果是大跌收場。至於大部分的創業板新股，同主板看齊，按照申請者比例去決定回撥，主要是10%公開發售，申請者過了某比例，跳至30%，再過，變成40%，最多則是50%。
我常常說，回撥比例往往決定了股價走勢。很多大受歡迎的新股，由於回撥去到了五成，上市後不升反跌，皆因回撥多，沽售壓力就大。但是傳媒報道新股，卻很少報道回撥比例，這是不專業。
此外，一成跳至三成，是3倍，但三成跳至四成和五成，則只有0.33倍和0.25倍，很明顯，不設20%的過渡，市場上十分危險，也是當局完全不懂市場，甚至是連小學數學也不懂得。
DQ殭屍股 通告要收費
2020-01-02
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部分殭屍股一年只有幾十日有成交。(資料圖片)
如果用「交易所利益極大化」為最高目標，究竟採用甚麼政策，也就很容易去決定了。
最基本的保障投資者法則，當然是「披露為本」，以及防止大折讓發新股，更加完全禁止供股的「公開發售」(public offer)，只可以「發行供股權」(rights issue)。
此外，為免散戶逃生無門，供股權的買賣期不能只有一星期，必須回復以往的兩星期，或高至1個月。
(按：把供股權買賣減至一星期，本來的第一個目的是為了縮短供股時間，第二是供股權往往炒到飛天，莊家往往藉著大量沽出供股權，以賺錢圖利，以及令更多買入者供股。但這是「一個願打，一個願捱」的事，誰也怨不得。反而是在公開市場，應給更多的時間去讓股東售出供股權，更為重要。)
至於集資回來的現金，改變用途，就要看情況了。有時候，集資之後，市場遇上了重大變故，例如股災，難道不可觀察而後動嗎？以現時的市況為例子，公司存有大量現金，吼準市場的機會，才去出擊，是正常的商業行為，反而把公司寶貴的現金貿貿然去作出不當的投資，才是對股東不負責。
把「現金公司」隨時DQ，這得要看情況。像李嘉誠、巴菲特這些大亨，往往在淡市中持有大量現金，因為在這時，才有黃金投資機會。
照我看，最應該DQ的公司，是持有大量收租資產，一年只有幾十日有成交，總數只有幾百萬元的殭屍股。這些殭屍，才是蝕本貨。
交易所應設莊家制(注意：莊家並非造市，只是負責開價，現時的窩輪便是有莊家的)，規定上市公司有最低成交額，否則會被DQ，才是創造利潤的方法。
很多年前，在某場合碰到「殼王」陳國強，他說交易所clear通告的速度實在太慢，阻住了做交易的時間。他說不介意交易所收費，反正是有交易，有機會賺錢，才要付錢，現在緩慢的免費服務，反而更不利。如是者，一則通告收入幾千元，以至幾萬元，交易所每年已可多賺幾億元了。
總之，凡是對「港交所」(388)有利的，都對香港有利，反之亦然，這大原則是錯不了的。
