勁一專欄 - 諗sir 2025年6月18日
深圳樓較香港樓平定貴
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早前筆者有文章講深圳樓價，對於深圳樓價，較香港樓是便宜還是貴呢？也引起不少人討論。其實深圳和香港一樣，也會分便宜區分和貴區分。將深圳劃分三個圈，就如北京的一環、二環、三環，需要逐個環區去睇睇。
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深圳第一個圈最近香港，用南山區、福田區和羅湖區連成一線。
這個圈的樓，是深圳最貴的，平均是每平方米介乎80,000至11萬元人民幣。
一平方米即10.67平方呎，計算時，可以1平方米等於10平方呎去計算。
兩房單位600萬起
深圳二手樓兩房單位平均70平方米；三房100平方米，即目前兩房單位售價，介乎600萬至700萬元人民幣；三房貼近1,000萬元人民幣。
留意內地買樓分建築面積和實用面積，兩者計算出的比率，內地稱為得房率，住宅來說介乎70%至80%，因此70平方米約500平方呎。
想樓價再便宜一點，就走遠一個圈。以蓮花山北與龍華站以南當中的地帶。
深圳人好熟悉蓮花山，山上有一個鄧小平改革開放的石像。而該區普遍在上世紀90年代，已經開發蓮花南的地方。
這一圈就好似遠離市中心的一些衛星城市。買一間二手樓，兩房單位介乎300萬至400萬元人民幣；三房叫價約500萬元人民幣。
要留意住宅的產權是否70年，一般年期是70年；但如果不夠70年，例如是30多年，好可能是發展商拿那塊地很久才興建樓宇，同時意味著30多年後就要補地價。地價隨時是物業三分之一價錢，不過，現時仍未能計算到。
買家想要更便宜的深圳樓，就要再遠一點。
邊緣地區配套不方便
有時有些人說深圳樓百多萬元有交易，並非講假話。不過要去到好邊緣的地區，例如機場、光明城、平湖站，以及與惠州的交界。
這些地方，就可以便宜到兩房單位的住宅，介乎100萬至200萬元人民幣；三房叫價200萬元人民幣。
然而這些邊緣地方，一來附近很少大型商場的配套，不似港人去深圳玩的熱點。
二來，想去福田區，隨時坐地鐵需時45分鐘；而打車塞車起上來更不方便。
當區沒有香港交通設計得那麼好，三條公路連燈位都沒有，就似香港的柴灣去東湧。
雖然當區物業標價便宜，但買家入手前要留意。
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撰文：諗sir
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