即市新聞
05/03/2014 09:54
《談國論企－黎偉成》新建商品房二手樓價續有序回調可平衡供求
《談國論企》中國的７０大中城市新建商品及二手住宅價格於２０１４年１月份不僅(ｉ)
擴大向下調整的範圍，乃累計上升多時和有相對可觀累計升幅的可預期的整固，唯是(ｉｉ)跌
者幅度擴大和升者幅度收窄，暫屬有序和溫和的行進，可以接受，使房地產開發商有充裕的時間
，應付新變。國民經濟納入穩中求進新軌道、城鄉居民增收使改善居住需求日趨強烈，加上國家
強化城鄉一元化和逐步有序改變「一孩」之增人口等政策，會拉動住宅市場調整周期中較易尋找
到相對平衡的供求關係，而政府今後仍按供求關係在有需要時適度調控，遏抑炒風，以確保房地
產市場健康發展。
＊價格最高升幅放緩回落擴大卻屬溫和＊
據國家統計局所發布的的７０大中城市商品房價格變動的最新資料顯示，境內的房地產市場
於新一年伊始便出現加快調整的步伐之新向，並可見於多個方面：
(甲)新建商品住宅(不含保障性住房)於２０１４年１月份呈現全回調，特別是(Ａ)價
格同比即使仍然維持(１)下跌者僅有１個和上升者有６９個，卻現下跌者多之數達到４﹒３％
，惹人注目者不僅為此數遠高於對上一個月的２﹒８％跌幅要多跌１﹒５個百分點，而１２月之
跌幅已為２０１３年以來之最，和相關數據顯價格同比回落只是始之於８月份和７月份也僅是出
現漲幅有所放緩，故２０１４年１月份的變異也就特別值得注意。
同樣的情況亦見之於(２)所升者的最高同比增長為２０﹒９％，低於２０１３年１２月及
１１月均達的２１﹒９％整整１個百分點，亦低於１０月份的２１﹒４％約０﹒６個百分點，但
需要指出者為去年四季度的平均增幅２１﹒７％，不僅高於對上一個季度的三季度１９﹒４％之
均增２﹒２個百分點，更為此一上升浪中均增最高的最高一個季度。
再從新建商品住宅房價格的(Ｂ)環比情況看，亦見(ａ)回落最低者為１﹒５％，無疑較
２０１３年１２月份的１﹒７％跌幅少跌０﹒２個百分點，但明顯高於１１月份之０﹒５％、
１０月份及８月份之０﹒１％以至９月份０﹒３％，及(ｂ)所升之最高１﹒２％，只是稍低於
２０１３年９月份的１﹒９％，與四季度的各個月份的漲幅基本相去不遠。
至於(乙)二手住宅的價格，回落的速度更甚於新建商品房，並尤以(ｉ)同比跌幅最大者
達８﹒６％，較對上一個月之７﹒２％跌幅多跌１﹒４個百分點，而１２月份已為２０１３年二
手樓價跌幅最大的一個月份，如１１月份跌５﹒７％和１０月份、９月份均跌５﹒３％；環比跌
幅之最者１﹒９％，比對上一個月之１﹒８％跌幅多跌０﹒１個百分點，卻明顯高於１１月份已
為緊次於１２月份而成２０１３年位列第二的０﹒８％跌幅。需要指出者，為二手住宅價格環比
下跌的城市由上月之５個增至１３個，和上升者則由上月之６４個大減至４８個。
二手住宅之(ｉｉ)漲幅亦見放緩，尤其是同比僅增１８﹒４％，低於２０１３年四季度的
１２月份之１９﹒７％、１１月份之２０﹒１％和１０月份之１９％等漲幅。
＊需求殷切而逐步回調有利強化置業能力＊
情況顯然有大的「逆轉」之概，但實際是預期已久和可以接受的溫和有序調整，乃因(Ｉ)
無論新建商品住宅以至二手住宅的價格於過去一年以來一直持續向上，且漲幅不斷擴大，到
２０１３年四季度的累計升幅已相當可觀；(ＩＩ)即使升勢有所放緩，但新建商品住宅價格於
２０１４年１月份最高同比增長仍然高達２０﹒９％，和二手住宅同比之最高亦增加１８﹒４％
，依然是相當可觀的累計增長，只是增速有所放慢；(ＩＩＩ)價格回落者的最高跌幅，無疑有
所擴大，問題是幅度相對有限。
凡此，皆為持續衝高後的相對有序、溫和的整固，並非「急轉直下」，理由是樓價從高位之
回調，對房地產市道基本是產生良性的效應。即使國家統計局未有發布１月份的房地產開發與銷
售數據，唯是從過去好幾個月的資料便可以見到新的趨勢：(Ａ)商品住宅的銷售額於１２月份
達９００６億元，較１１月份的７２０４億元按月比較增加１８０２億元或２５％，相對於１１
月份較１０月份的６０４８億元按月環比增加１１５６億元或１９﹒１１％，更高於９月份的
６９１１億元和成為２０１３年以來銷售額度最高的一個月份。
再看(Ｂ)商品住宅的銷售面積於１２月份則銷出１﹒６８０２億平方米，較１１月份的１
﹒３１５億平方米按月增加０﹒３３億平方米或２５％，與１１月份之相對於１０月份的
１﹒０３７８億平方米按月多銷２７７２萬平方米或２６﹒７１％，同樣有良佳的擴張勢頭。
由此可見，商品住宅房的銷售面積和額度於２０１３年末呈現再度較快回升現象。住宅商品
房的後向特別是中長期的前景值得憧憬，理由為(１)國家加大發展城鎮化的發展力度，相信會
推動不少新城鎮的發展，住宅、商業以至各類物業建設，該如雨後之春筍陸續湧現，有利於房地
產開發商發掘新的投資項目；(２)「一孩政策」之逐步取締，會使家庭的居住面積需求擴大，
以小換中、以中換大等換樓活動漸趨活躍，可以想見。由是房地產市場並不是境內、外一眾信言
旦旦之所謂「打壓」，而是在政策上扶持合理的房地產建設和投資，打壓者當然是炒賣活動。
(按：國務院總理李克強今日(３月５日)上午於人大會議開幕，發表《政府工作報告》，
筆者將就不同題材作出連續性的評論。)《資深財經評論員黎偉成》
(ｗａｉｓｈｉｎｇｌａｉ２１０＠ｙａｈｏｏ﹒ｃｏｍ﹒ｈｋ)
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