【置業安居】新盤投資客與自住客（曾淵滄）
一連三個一手樓盤推出都大賣，生意很好，示範單位、售樓處人潮如湧，推出的新盤即日售清。三個一手樓花的售樓方法一模一樣，即開始的時候，先公布第一批少 量的單位，售價比鄰近二手樓還低，吸引了傳媒爭相報道，吸引了買家的眼球。
到正式推出開售時，已靜靜地
加推更多單位應市，加推的單位都加了價，混在第一批價格較低，但位置、層數皆差一點的單位中，買家實在分不出第一批，第二批的分別，在人山人海的壓力之下，買家得很快做決定，也就買了一個認為適當的單位。
付5%首期可成新樓業主
另一個重要的一手樓銷售法，自然是按揭成數， 正如最近的新盤，長實地產（01113），新鴻基地產（00016）都能為買家提供八成的一按，根本不需找銀行按揭也不必找財務公司做二按，對拿不出三成首期樓價的年輕人來說，這個吸引力最大
另外，新地更為即將推出的一個新樓盤提供高達95%的按揭。換言之，只要5%的首期即可當業主，宣傳效果很好，成了傳媒爭相報道的新聞。當然，所謂95%按揭是80%按揭再加上以另一個無按揭的物業抵押再借15%貸款，本來，一個無按揭的物業隨時都可以取得財務公司的貸款。因此，5%的首期，95%的按揭是地產商挖空心思想出來的宣傳方法。
無論如何，新盤接二連三熱賣是鐵一般的事實，而是，買家中不乏投資客，並非只是首次置業的自住者，說明市場還有大量剩餘資金沒出路。
投資客風險承受度較高
投資客與自住的首次置業者在風險的承受程度上是應該有所不同，自住的首次置業者應該保守一點，不應該輕易地被地產商提出的按揭優惠吸引而負債過重，成為今後 極大的生活負擔，財政負擔過重會壓垮自己的一切財政計劃，並失去不少機會，相似的，投資客基本上多已經有了至少一個自住單位，而且在衡量自住單位的每月供 樓負擔及收入的比例之後，覺得自己有能力再度多一個單位或多個單位才出手買樓投資。因此，只要經過計算後覺得可行便可以進行，冒高一點的風險也是可以接受的。
當然，這裏所指的經過計算是指原本自住單位的負擔已經不是問題，也許，自住單位是多年前買入，已經供完按揭，或者按揭金額只佔收入的一小部分，如此條件，進軍房地產市場，買樓收租是可行的。
長遠而言，買樓收租是不錯的投資，將來萬一情況出現逆轉，只要自己仍有工作能力，仍能保住自住物業的供款不出問題。虧了可以再來，可以東山再起，反之，自住的首次置業是輸不起的，一輸，是人生過程的重大打擊。
作者：曾淵滄
中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。
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