【置業安居】地產商為何唱淡樓市？ (曾淵滄)
傳媒的標題往往非常誇張，因此，筆者經常說看報紙千萬不要只看標題，一定要詳細讀完整段新聞。去年，筆者多次指出，傳媒發出的大劈價是假的。所謂大劈價是 業主叫高價然後減價，實際上成交價與市價比較，只有一點點的折讓。
近日，傳媒大字標題說九龍站君臨天
下有一個單位的業主兩年前買樓，近日賣掉虧了777萬元，777萬元的確是大數目，於是該篇報道的網上點擊率很高，但是，詳細閱讀新聞內容之後，所謂虧損777萬元，絕大部分來自額外印花稅 （SSD），原業主兩年前以5,936萬元買入，近日以6,080萬元賣出，實際上帳面不但沒有虧，仍有微利，所謂虧蝕777萬元，指的是額外印花稅，經紀傭金及其他買賣的費用。
冀藉唱淡逼減地價
不久前，恒基地產（00012）主席李兆基在業績發布會中，大大聲地說樓價還會再 跌15%，連同已經下跌的5%，總共會跌30%，的確嚇壞了很多想買樓的人。李兆基講了這些話後，傳媒馬上報道，恒基地產在粉嶺的三幅土地申請換地，補地價把農地變換成住宅地，估計可以興建6,000個單位。
這才是李兆基大大聲唱淡樓價的目的，他唱淡樓價的目的就是向特區政府官員施壓，逼官員減地價，6,000個單位的住宅補地價的錢，比恒基地產一年賣樓的利潤更多，如果李兆基非常看淡樓價的走勢，為甚麼會推出6,000個單位的土地申請補地價更換土地用途？
壓低後或改口唱好
筆者相信，只要恒基地產能成功地以低價更換土地用途，李兆基很可能會改變看法，改為唱好樓價市。恒基地產推出這麼大片土地申請換地，說明地產商手中可以建樓房的土地已經不多。因此，現在是時候補充土地的理想時機。
說是時機，因為行政長官梁振英上台以來，政府所能增加的土地供應量也的確很有限，新界東北收地建屋遇上很大的反對力量，現在地產商主動申請換地，將農地更換為住宅地，也就無形中滿足了梁振英想增加住宅土地供應的計劃。
因此，相信地政總署的官員們會配合特首想增加住宅土地供應的目的，而適當地降低補地價的要求。如此大規模的換地計劃，補地價的成本是驚人的數字，也因此，李兆基要親自披甲上陣， 努力唱淡樓價，並以樓價下跌為理由壓低補地價的成本。
作者：曾淵滄
中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。
置業安居 - 曾淵滄 舊文
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