張笑衝：土地供應減 本地地產中線看好
張笑衝：土地供應減 本地地產中線看好
【專訊】恒指昨跌62點，收報26,222點，成交1109億元。美國聯儲局緊急減息半厘，減息是意料之中，但如此趕急則是意料之外，美股衝高回落，但考慮到周一暴漲1300點，利好兌現而獲利回吐很是正常。周一起澳洲、
馬來西亞、美國都相繼減息，環球減息潮已開始，但中國則未有跟隨。A股靠穩，港股震盪後收跌，兩地都不約而同地炒作內房股。
市場減息預期近日直線升溫，上周五還是期貨巿場反映預計減四分之一厘，周一亞洲時段已抽升至半厘，結果聯儲局還要緊急出手。市場反應是利好兌現。但聯儲局主席鮑威爾承認，一次減息不足以解決全球供應鏈受到的衝擊，意味減息陸續有來，4月隨時再減四分之一厘。10年期債息已跌破1厘水平，美債也開始日本化的跡象，亦即市場預期聯邦基金利率將再次降至零水平。當然，這並不是彈盡糧絕，聯儲局仍可QE，不行的話可以再加碼，直至財赤貨幣化導致通脹失控才會是終點。
美債息下跌 應推高房託估值
緊急減息意味情況很差（今次應純粹托市，暫時美國經濟仍強），而債息再展跌浪，銀行息差肯定會收窄。因此，全球銀行股都暴跌，美國銀行股失守上周低位，匯控（0005）、恒生（0011）同樣破底。特別是恒生，雖然股本回報率一直表現出色，但當美國債息邁向更低水平，一定會受到影響，以1.5倍市帳率，難免會遭拋售。
強勢的是領展（0823）反彈3%，新地（0016）亦升1.6%。債息下跌降低資本化率（Capitalization rate），應可推高房託估值。但本港房託面對減租壓力，當未來收入是一個變數，甚至零售商場的價值也不明朗，就算資本化率下降，但往往風險溢價上升幅度會完全抵消相關效果。這也是領展近期持續下跌的主因。
雖然領展商場多是地區商場，屬於剛需，但疫情最影響的是餐飲、零售、旅遊、運輸等行業，租戶也受波及。上述幾大行業的僱員普遍是低下階層，不少住在公共屋邨。當這些行業有大量員工失業或開工不足，領展受到的衝擊不比其他房託少，甚至有過之而無不及。此外，雖然領展股息率升至4厘，處於歷史上較高水平，但其他房託可是達到5.5厘至7厘，較領展更為穩健的中電（0002）和港燈（2638）也是4厘，領展現水平的防守力一般。這可能也是行政總裁王國龍在股價大幅下跌後，仍在74元大手減持100萬股的原因。
中電港燈股息與領展相若
美國大手減息，但香港銀行維持最優惠利率不變，分析指本港樓市無法受惠。但假如海外利率不斷走低，本港拆息亦會回落，其實也有利H按。此外，香港陷入經濟衰退，全城看淡樓市，但考慮到2月受到疫情影響，傳統十大屋苑成交宗數僅較1月份少7%，而剛過去的周末預約睇樓量更升10%，可見樓價輕微回落3%至5%便立即看到強大承接力，遠不是大家想像中的差勁。
要留意，現屆政府重於政治鬥爭，在尋找新土地方面幾乎停頓，土地和樓市供應正持續減少，以屋宇署的上蓋建築工程動工數據推斷，2021年起落成量更會斷崖式下跌至不足13,000個，與正常吸納量20,000個相差極遠。屆時樓價隨時再展升浪。當前本地地產股的低估值，已頗充分反映市場對前景的悲觀看法，短線動力遠不及內房股，但中線卻有潛在重估空間。
[張笑衝 還看金蕉]
張笑衝：土地供應減 本地地產中線看好
【專訊】恒指昨跌62點，收報26,222點，成交1109億元。美國聯儲局緊急減息半厘，減息是意料之中，但如此趕急則是意料之外，美股衝高回落，但考慮到周一暴漲1300點，利好兌現而獲利回吐很是正常。周一起澳洲、馬來西亞、美國都相繼減息，環球減息潮已開始，但中國則未有跟隨。A股靠穩，港股震盪後收跌，兩地都不約而同地炒作內房股。
市場減息預期近日直線升溫，上周五還是期貨巿場反映預計減四分之一厘，周一亞洲時段已抽升至半厘，結果聯儲局還要緊急出手。市場反應是利好兌現。但聯儲局主席鮑威爾承認，一次減息不足以解決全球供應鏈受到的衝擊，意味減息陸續有來，4月隨時再減四分之一厘。10年期債息已跌破1厘水平，美債也開始日本化的跡象，亦即市場預期聯邦基金利率將再次降至零水平。當然，這並不是彈盡糧絕，聯儲局仍可QE，不行的話可以再加碼，直至財赤貨幣化導致通脹失控才會是終點。
美債息下跌 應推高房託估值
緊急減息意味情況很差（今次應純粹托市，暫時美國經濟仍強），而債息再展跌浪，銀行息差肯定會收窄。因此，全球銀行股都暴跌，美國銀行股失守上周低位，匯控（0005）、恒生（0011）同樣破底。特別是恒生，雖然股本回報率一直表現出色，但當美國債息邁向更低水平，一定會受到影響，以1.5倍市帳率，難免會遭拋售。
強勢的是領展（0823）反彈3%，新地（0016）亦升1.6%。債息下跌降低資本化率（Capitalization rate），應可推高房託估值。但本港房託面對減租壓力，當未來收入是一個變數，甚至零售商場的價值也不明朗，就算資本化率下降，但往往風險溢價上升幅度會完全抵消相關效果。這也是領展近期持續下跌的主因。
雖然領展商場多是地區商場，屬於剛需，但疫情最影響的是餐飲、零售、旅遊、運輸等行業，租戶也受波及。上述幾大行業的僱員普遍是低下階層，不少住在公共屋邨。當這些行業有大量員工失業或開工不足，領展受到的衝擊不比其他房託少，甚至有過之而無不及。此外，雖然領展股息率升至4厘，處於歷史上較高水平，但其他房託可是達到5.5厘至7厘，較領展更為穩健的中電（0002）和港燈（2638）也是4厘，領展現水平的防守力一般。這可能也是行政總裁王國龍在股價大幅下跌後，仍在74元大手減持100萬股的原因。
中電港燈股息與領展相若
美國大手減息，但香港銀行維持最優惠利率不變，分析指本港樓市無法受惠。但假如海外利率不斷走低，本港拆息亦會回落，其實也有利H按。此外，香港陷入經濟衰退，全城看淡樓市，但考慮到2月受到疫情影響，傳統十大屋苑成交宗數僅較1月份少7%，而剛過去的周末預約睇樓量更升10%，可見樓價輕微回落3%至5%便立即看到強大承接力，遠不是大家想像中的差勁。
要留意，現屆政府重於政治鬥爭，在尋找新土地方面幾乎停頓，土地和樓市供應正持續減少，以屋宇署的上蓋建築工程動工數據推斷，2021年起落成量更會斷崖式下跌至不足13,000個，與正常吸納量20,000個相差極遠。屆時樓價隨時再展升浪。當前本地地產股的低估值，已頗充分反映市場對前景的悲觀看法，短線動力遠不及內房股，但中線卻有潛在重估空間。
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