置業信箱──賣自住樓要望跌多少？
問：我們一家四口，住在鯉景灣，見近排個市蠢蠢欲動，想高價賣左層樓等個市跌，因為見耶倫話明年會加息，咁可以等跌左之後平?換樓。請問換樓的預算點樣計，同埋要跌幾多才算係化算？
答：筆者向來都不贊成輕易賣出自住樓，千辛萬苦獲得上車機會，到真的上了車住下來，又因為巨利當前，心思思想賣樓賺了錢先。最主要要考慮有兩大原因，就是按揭和交易費用。
根據經絡按揭統計，現時的按揭利率大約2%，相對於2010年時的0.84%，已上升了一倍，一些舊有按揭合約，其息率可能只有現時的一半，不要少看這1%的息差，每100萬的按揭計算，每月的利息支出會增加833元，以400萬按揭額計，每月支出達3,332元。
由於聯儲局將於今年停止買債，聯儲局主席耶倫提出提早加息言論，遲早會令市場出現加息預期，則銀行新造按揭利率，未必會跟隨市場的幅度的上升，而是加得更多更快，以反映加息預期。讀者如現時賣樓，等明年或以後樓市因加息而下跌，則供樓的利息支出一樣會同時增加，未必足以抵銷低價換樓所節省的本金成本。
至於交易費用，雖然賣樓是不用交印花稅，但當他日買回後一樣要交，以現有的印花稅率計，動輒數以十萬計，還要加上律師費、買賣的傭金、搬遷裝修費，以及出售自住樓後要支付租金，一年又是動輒20萬。
要計算跌多少才化算，就要考慮跌幅足以抵銷上述的花費，就以600萬單位計算：印花稅(買入時支付)
經紀傭金(買賣雙計)
律師費(買賣雙計)
搬遷裝修費
租金(以一年計)18萬
12萬
1.5萬
40萬
20萬
合計91.5萬
以上未計算因加息而導致息差上升的額外利息支出
粗略計算，物業價格要下跌起碼15%才能打和，以中原指數123點計，要下跌到104點，還未算及未來要供更高息的按揭。
筆者對於讀者應否賣自住樓等跌並無定見，畢竟這是個人的投資決策，又或者讀者有更吸引力的投資項目也說不定。單是以數論數，就要考慮樓市在一年半載之內下跌到足夠的幅度，以過去多年的經驗，賣自住樓對於沒有急切資金需要的人來說，並不是一個好主意。
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