談財經 - 胡孟青
點解置業要硬食？
2015年07月09日
上半年整體住宅樓價升幅跑贏恒指。圖為鰂魚湧太古城。(資料圖片)
上半年恒生指數累升11.2%，同期太古城樓價平均升幅約18%，個別股份確跑贏樓市，惟個別屋苑樓價表現仍跑贏整體股市升幅。專家不斷認為，買股票比買物業回報高，說
真的，要實現之，完全視乎個人投資取向的衡量而已。的確，以現時價錢為收租投資，租金回報率幾乎肯定跑輸一隻兩、三厘股息回報股份，專家是對的。同樣，股份升幅可以很可觀，撇除細價股，以藍籌為例，騰訊控股(700)、港交所(388)半年回報有三至五成以上，哪有一個屋苑半年有這樣高升幅？專家亦是對的。惟甫踏入第三季，多家藍籌今年累積升幅亦可灰飛煙滅，公仔紙上的富貴，比浮雲更浮雲。
論樓市，以一個五、六百萬元自住物業為例，半年升幅一成左右，涉及銀碼差異就是至少五、六十萬元了，這筆錢隨時是一個小家庭年薪總和，試問有哪一隻股票能提供同樣回報作對沖？何況未計存在市況波動因素，故專家們從來未有考慮到，置業人士因為樓價上升而衍生出來的恐懼感問題。
觀察成交資訊，樓價其實從未回落過，但有別於早幾年情況，這一、兩年美元相對呈強，美息上升預期卻未有太大變化，聯匯實不足以構成抵賴的理由。再者，政府自認對症下藥且招招有力，而土地供應大致確是比幾年前增加很多，樓價卻仍居高不下，發展商以至整體市場最近就把箇中原因歸咎於建築成本太高，導致樓價很難回落。
用建築成本高企去將樓價逞強現象合理化，是否有其道理？筆者不是建築界人士，惟環顧內地水泥價格、外圍資源價格，甚至內地整體上遊生產價格續處疲弱水平，建築成本如續不跌反升，倒是嚴正問題。環顧個別發展商最近財務報表，整體銷售成本升幅不足一成，毛利率仍有逾四成，期間地價整體未見大升，情況是令人有點疑問。傳媒如只關注政府、或港鐵項目招標結果，花幾小時點算那幾個財團入標，倒不如用些時間報道建築行業狀況及成本高企因由：究竟是香港來料特別貴、建造業工人太短缺、抑或發展商用料特別講究，引致建築業現高通脹問題。
物業市場已現兩極化，個別旺區零售街舖空置量增加，反映整體租金價格升幅雖可轉嫁予租客，但無辦法將額外租金成本轉嫁予零售客戶。反之，住宅市場無論建築成本或市場對樓市上升預期構成的高樓價，發展商仍能維持相對較高毛利率；它們有能力將額外成本全數轉嫁，買家形同硬食。硬食或是心甘情願，但最少社會應正視置業人士續硬食及被硬食原因。
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