【趣遊樓市】一百年前的炒地理論（脫苦海）
有讀者來問，自己有一盤零售生意，想在附近買工廈單位做貨倉，但經紀卻說樓價見頂不宜去買。影響樓價有很多因素，加息、擴表、資金外流是其中因素，但最終決定樓價的，是地租(Economic Rent)，是指土地之上的生產，能夠帶來的額外收益，而地主得到地
租，並不是因為在生產過程中貢獻出任何力量，而是單純因為他擁有土地的獨佔權力，簡單地講，就是所謂的「地產霸權」。
很少人知道原來近年升得最少的物業種類，居然是住宅物業，反而工廈的升幅是最高的：
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香港物業售價指數更多
那麼大家認為工廈的租金收入升幅又是否最高呢？答案原來寫字樓：
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要解除這個現象，其實都可以用地租理論，因為工廈以前的用途只是製造業，但近年由於活化工廈政策，不少工廈擴充了商貿的用途，這一轉變的相對地租升幅，當然是高於寫字樓仍然是寫字樓。至於住宅樓價和租金均跑輸大市，主要原因是香港人的薪金收入已長年跑輸經濟活動，反映出來是住宅升得比其他用途物業小。
數年前流行的「地產霸權」說法，其實是源自於美國社會運動家亨利．喬治(Henry George)所著的《進步與貧窮》(Progress and Poverty, 1879)，當中Book VII Chapter I (The Injustice of Private Property in Land)講述，只有勞力及生產的獲利是公義的，從土地(land)獲得的地租(economic rent)並非其持有者的努力得來，而是社會進步及環境改善等外部原因，所以社會就有權把此等增值收歸公有。
當然，社會運動家看到應該向受益於土地增值的人徵稅，但其他人卻看到在土地產出低時購買土地，到地租增加時就可以享受到土地增值的好處，其實就是解釋了樓價為甚麼會上升。
所以，1997-2003年之間的樓市大跌，除了因為供應太多之外，更重要的原因是香港在那幾年經濟轉型失敗，大批人收入大減，大批企業無法賺錢甚至倒閉，香港的地租在數年內大跌，另外再加累積跌勢所引發的理性預期調整，合起來才有這樣的跌幅。
所以，從宏觀地看未來的樓市，其中要考慮的是香港經濟能否進一步轉型，由現時的金融地產旅遊，作進一步的轉，說穿了就是能否配合到國家一帶一路和大灣區的策略，而現時被人目為「大白象工程」的港珠澳大橋、廣深廣高鐵，以及機場第三跑道，又能否因而為香港創造價值。
當然，說到這裏，不同的人又會有不同的看法，例如有些人認為基建效益遞減，將會成為香港的負累，若果是真的話，就要看淡香港的經濟和樓市，大家又有何想法呢？
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來源 source: http://hk.finance.yahoo.com
