【置業安居】迎接地產牛市尾聲（曾淵滄）
今年8月7日，中原城市領先指數（CCL）升上146.07；到了10月9日則為146.45，兩個月內指數升升跌跌，但是變化很小。中原城市領先指數因為技術問題，落後真正的市場約兩個至三個星期，因此，上述的中原城市指數所代表的時間，正好是香港股市出現
股災的階段。這說明，如果股市的下跌只是短時間的調整，而不是長時間的熊市，則房地產價格會橫移不變，買賣雙方都觀望。
歷史大牛市皆17年
不過，無論如何，目前的樓市大牛市已經有15年，從2003年至今，期間於2008年及2013年，曾因為金融海嘯、特區政府推出雙倍印花稅（DSD），再加上美國聯邦儲備局說考慮退市及加息的打擊，而做出短暫的調整。
從1967年至今，香港樓市出現過兩次超大的牛市，時期恰巧都是17年，第一次是1967年至1981年；第二次是1983年至1997年。過往兩次的大牛市都是17年，當然可以說是巧合，但無論如何，經過了15年的牛市，業主及準備買樓當業主的人都必須開始準備，萬一樓價下跌時，自己該如何應付；或者說， 如果樓價下跌，要如何尋找機會，以低價買樓置業。
跌10%為經濟警號
對業主而言，樓價下跌並不可怕，因為只要每月的分期付款準時交，銀行一般都不會無緣無故要求你提前償還，這是買樓貸款比買股票貸款優勝的地方。買股票貸款，即俗稱孖展戶口，股價一下跌，投資者馬上得補上貸款比例的差額，這稱為「補倉」；沒錢補倉的話，經紀行二話不說就能把股票賣掉，再退還差價或追差價。因此，能準時償還每月分期付款是非常重要的準備工作，特別是在樓市已經進入大牛市15年的時候。
那應該如何準備？首先，如果你的物業是收租物業，應該準備3個月的分期付款金額存在銀行，原封不動， 寧可收零息也不要貪心用來炒股票，以防萬一失去租客時可以挨得過。萬一真的失去租客，如果你靠收租金來償還貸款，那麼，你必須當機立斷，大幅減租以尋求在最短的時內租出房屋。
如果是自住物業，那麼情況比較好，所需要考慮的只是收入是否穩定，一旦看到樓價出現10%的跌幅時，你應該開始努力減少生活的開支，多儲一些錢備用。因為往往樓價下跌10%之後，經濟情況也開始變差，企業也開始炒人。
作者：曾淵滄
中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。
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