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2015年10月20日 星期二

施永青 am730C觀點 2015年10月20日



施永青 am730C觀點 2015年10月20日


C觀點 - 施永青
樓價在甚麼情況下才會大跌﹖
2015年10月20日



昨文認為:香港的樓價現時只是出現調整,未有跡象顯示會大幅下跌。原因是目前的市況只能令買家轉為觀望,但未足以令大量業主在行動上進行減持。所以市場上的放盤量依然很低,恐慌情緒並不普遍。雖然有小量「劈價盤」,相信很快會被消化。

 
業主不肯放盤的主要原因,是市場的供應依然不足,若然輕率地把自己手上的物業賣出後,不一定有機會補回。不要說想低一點價錢補回沒有機會,即使肯同價補回,也十分困難。在種種辣招的肆虐下,單是賣出買入所需付出的交易費用已達樓價的兩三成。試問在這種情況下,誰願意換樓﹖

 

再者,世上還有很多國家仍在QE,貨幣增長的速度遠快過樓宇建設的速度,每呎樓宇可分配得到的貨幣有增無減。亦即是說,持有樓宇遠比持有貨幣馨香。在這種情況下,人們又怎肯輕率地以樓去換貨幣﹖

 
樓是否比貨幣矜貴﹖答案並不難找。買樓收租有兩厘以上的回報,但存款收息卻只有半厘。魚與熊掌,不難取捨。

 
我認為:除非出現以下的幾種情況,否則,香港的樓價都不易大跌。

 
一. 除非香港在政治上出現較大的動亂,令持有不動產變成一種負累。但佔中後這種機會反而減少。因為大多數市民已經表態,他們不打算為一些政治理念而放棄現有的生活常規。亦即是說,他們對政府的工作雖然存在著一定的不滿,但並不覺得要把現有建制推倒重來。在這種大環境下,激進派不容易再挑起事端,把社會搞亂。

 
二. 除非美國的利息連番上升,令收息的回報遠勝收租。但現時根本沒有通脹的壓力,聯儲局無需以高息去壓通脹。再者,美國欠下這麼多的債,債仔又怎會喜歡看到利息上升呢?我相信,要等美國的財政赤字問題,有得到解決的眉目後,美國才有條件持續加息。

 
三. 除非香港樓宇的供應大增,開發商被迫求量棄價,由一手市場帶領二手市場下跌。但現在開發商手上貨尾不多,並沒有急於求售的壓力。若要等供應有實質上的增加,起碼要等到2017年。

 
四. 除非中國經濟出現硬著陸,拖累了香港經濟,令投資者對香港的前景失去信心,不想在香港持有不動產。這應該是香港房地產最大的威脅,投資者必須密切留意。

 
然而,中國的經濟問題很複雜,一時間不易作判斷。現時看到的情況是:出口低迷,產能過剩,企業經營困難,如果一旦出現失業問題惡化,民間不滿增加,那就表示要硬著陸了。不過,現時中國的產業結構正在轉型,服務業的佔比正在上升,對出口的依賴正在下降;如果能夠繼續朝這個方向健康發展,硬著陸的機會就會降低。加上中國政府手上仍有很多籌碼可調控經濟,危機應該仍有機會化解。

 
(因技術問題,昨天刊出的《C觀點》提及「中原城市領先指數」,應是「有機會在135點之上企穩陣腳」,特此更正,敬希垂注。)

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