施永青 am730C觀點 2015年10月20日
C觀點 - 施永青
樓價在甚麼情況下才會大跌﹖
2015年10月20日
昨文認為：香港的樓價現時只是出現調整，未有跡象顯示會大幅下跌。原因是目前的市況只能令買家轉為觀望，但未足以令大量業主在行動上進行減持。所以市場上的放盤量依然很低，恐慌情緒並不普遍。雖然有小量「劈價盤」，相信很快會被消化。
業主不肯放盤的主要原因，是市場的供應依然不足，若然輕率地把自己手上的物業賣出後，不一定有機會補回。不要說想低一點價錢補回沒有機會，即使肯同價補回，也十分困難。在種種辣招的肆虐下，單是賣出買入所需付出的交易費用已達樓價的兩三成。試問在這種情況下，誰願意換樓﹖
再者，世上還有很多國家仍在QE，貨幣增長的速度遠快過樓宇建設的速度，每呎樓宇可分配得到的貨幣有增無減。亦即是說，持有樓宇遠比持有貨幣馨香。在這種情況下，人們又怎肯輕率地以樓去換貨幣﹖
樓是否比貨幣矜貴﹖答案並不難找。買樓收租有兩厘以上的回報，但存款收息卻只有半厘。魚與熊掌，不難取捨。
我認為：除非出現以下的幾種情況，否則，香港的樓價都不易大跌。
一. 除非香港在政治上出現較大的動亂，令持有不動產變成一種負累。但佔中後這種機會反而減少。因為大多數市民已經表態，他們不打算為一些政治理念而放棄現有的生活常規。亦即是說，他們對政府的工作雖然存在著一定的不滿，但並不覺得要把現有建制推倒重來。在這種大環境下，激進派不容易再挑起事端，把社會搞亂。
二. 除非美國的利息連番上升，令收息的回報遠勝收租。但現時根本沒有通脹的壓力，聯儲局無需以高息去壓通脹。再者，美國欠下這麼多的債，債仔又怎會喜歡看到利息上升呢？我相信，要等美國的財政赤字問題，有得到解決的眉目後，美國才有條件持續加息。
三. 除非香港樓宇的供應大增，開發商被迫求量棄價，由一手市場帶領二手市場下跌。但現在開發商手上貨尾不多，並沒有急於求售的壓力。若要等供應有實質上的增加，起碼要等到2017年。
四. 除非中國經濟出現硬著陸，拖累了香港經濟，令投資者對香港的前景失去信心，不想在香港持有不動產。這應該是香港房地產最大的威脅，投資者必須密切留意。
然而，中國的經濟問題很複雜，一時間不易作判斷。現時看到的情況是：出口低迷，產能過剩，企業經營困難，如果一旦出現失業問題惡化，民間不滿增加，那就表示要硬著陸了。不過，現時中國的產業結構正在轉型，服務業的佔比正在上升，對出口的依賴正在下降；如果能夠繼續朝這個方向健康發展，硬著陸的機會就會降低。加上中國政府手上仍有很多籌碼可調控經濟，危機應該仍有機會化解。
(因技術問題，昨天刊出的《C觀點》提及「中原城市領先指數」，應是「有機會在135點之上企穩陣腳」，特此更正，敬希垂注。)
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