政經密碼 - 周顯
為何在熊市買樓？
2015年10月28日
樓市下跌分為減成交，與縮差價兩階段。(資料圖片)
樓價開始下跌，已經是一個鐵一般的事實，我雖然並非業界中人，但也有經常在地產代理店前駐足看樓盤的習慣，發現不少房價均已經下跌，例如說，我見到名門建築面積1,176方呎，實
用面積870方呎，劈至1,850萬元，我都覺得幾抵，差點買了作為second house。
事實是，樓市下跌的第一階段是減成交，第二階段是縮差價，即是新樓的價格從來比二手樓更高，變成了平過二手樓，這是因為二手樓業主有holding power，所以不易減價，但發展商則因成本低，出貨量又大，因此更加market sensitive，會更趨向於貼價發售。當以上兩個前奏完結了之後，便輪到樓價的正式下跌了。
有趣的是，發明「細價樓爆煲論」的湯文亮博士，現在反璞歸真，只是小淡，不是大淡，至於本報老闆施永青在接受《經濟一周》訪問，則預測樓價今年會跌5%至8%，一旦樓價轉勢，屆時將大跌三至四成。如果按照房地產周期理論，樓價的上升周期平均有10年以上，下跌的時間平均也有5年左右，在下跌的周期，樓價通常會下跌30%至80%(如果下跌超過80%，例如遇上戰爭，貨幣會貶值)，最大的機會是跌50%。
不過，在香港的情況，如果樓價下跌了20%以上，在跌25%之前，政府多半會撤銷雙辣招，因而樓市會出現一個小陽春式的反彈。故此，如前文所引述，直跌三成至四成，這個機會是不存在的。
在這裏岔開一句：其實我並不贊成撤銷雙辣招。我認為維持雙辣招，但減低印花稅，會是更公道的方法。這即是說，讓首次置業、或換樓的本地買家，可以用低成本去買樓或換樓，但外地買家和收租佬則要付出比較高的成本，這做法才更符合分配的公義。
那麼，在這個跌市，是不是不應買樓呢？當然不是。
香港的樓市槓桿比例很低，通常，槓桿比例愈低，樓價跌得愈慢，但跌的時間愈長。我的看法是，唔通熊市10年，你連自用樓都唔買咩！這好比：買車夠蝕硬啦，我哋咪又係個個都要買，仲買幾架添呀！
所以，只要樓價的下跌速度，比你的預期使用額低，咪要買樓囉。所以我都好可能繼續買樓。這也正如我有一個朋友，是恒生何家的後人，不久前買了一架麥拿倫，四百幾萬，他說得好：「一個月貶值5萬元，咪當養咗一個小三囉！」熊市買樓，也作如是觀。
作者為小說作家、報社主筆、股票投資者，吃喝活樂的專家/逢周一、三至五刊出
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