財經評論：不跌的商場租
■遞增的收租方式，造成商場租金年年上升的現象。 資料圖片
本港核心零售區地舖租金急跌，近期多數舖位續租都要減20%至30%，新租更加可劈逾半，租金下跌似乎已經是大勢所趨。不過，多個核心區大型商場，好像完全與市況脫鈎，對外公佈的租金每次都是上升，其實是商場向租客簽訂的租
約條款，令商場租金一直都只升不跌。
收租遞增造成假象
根據外資地產代理行一份最新數據顯示，四大零售區的街舖租金在今年第三季，按年下跌超過22%，反觀商場的租金，比去年第三季仍升2.2%。商場舖租逆市繼續升，因街舖與商場舖租金計法一向有別。如以一個街舖5年租約計算，一個月租100萬元的舖位，一般街舖業主的做法都是由頭到尾5年內每月都收100萬元，總租金大約6,000萬元。
不過，商場舖收租計算方法則明顯不同，以同樣一個月租100萬元的5年租期舖位，可以是首年只交80萬元，翌年增加至90萬元，之後每年再加10萬元，至第5年交120萬元。全期總租金收入不變，都是6,000萬元，拉勻5年平均數，月租都是100萬元。
雖然這個逐年遞增的收租方式，業主首兩年的租金收入，都少過實際可收的金額。但對於向外公佈租金資料時，卻可以每年都有加租近一成的現象出現，形成商場租金年年上升，甚至幾乎只升不跌，所以商場每年租金都有雙位數字升幅。
若租約5年後到期，適逢零售轉差，為何商場舖租仍可加租或企穩？因如租戶不想續租或欲減租，大業主都會將租戶換位，將其轉到原本租金較低的位置，原來位置由出價較高的租戶承接，務求仍做到加租效果。又或將大舖間細成數個較細的舖位，減輕每個租戶每月租金開支，但整個舖位的租金收入卻比之前單一租客高。所以不難發現，香港很多商場，每兩、三年就會換租客，營業的位置不同了，但租客仍是那數十間。
記者：程俊華
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