青心直說：內房計時炸彈 - 胡孟青
■筆者認為，目前內地一手發展商問題多多，一旦成交減，回籠壓力極大。資料圖片
過去，任何一次市場大震盪，多數都會由一項資產價格調整而觸發。過去十多年例子似乎顯示，遠至1997、1998年，近至2008年金融海嘯，甚至歐豬問題，觸發點都是樓市。樓市的破壞性在於其影響範圍大，上至銀行體系，下至個人層面，當中涉及的負面財富效應，不能忽視。
目前叫人擔心的是，短期而言，內地真正面對的問題，並非影子銀行、地方債、經濟調整，而是樓市，更甚是，比起歐美，以至本港，內地樓市近幾年是唯一製造財富效應的來源。
內房年年都發債，今年1月初發過一批之後，整個債市就被搞垮了，到近日區內債市再次旺起來，部份更破紀錄，超購驚人，但唯獨內房債由籌備至路演，仍然是陰風陣陣。
以個別一線內房股為例，債息成本比對之前發行的，貴了1厘左右。
最簡單一條數字上的問題，以近期個別二、三線內房債為例，部份動輒10厘息以上成本，年期三年，新項目回報率要多少，才能夠打個和？認識一位房地產分析員，在投資者會面期間，於席間就問到──本地地產及內房股，你們愛哪一個？結果，幾乎全數選了前者。
投資者最討厭不明朗因素，內房的不明朗因素的確特別多，再者，本港及內地樓市，即使買家統統是中國人，但市場結構是截然不同。
首先，香港樓市較內地先行，簡單講，我們老早死寂，成交冰封，反觀內地才是最近的事情。但更實際上的分別是，香港樓市是二手主導，內地卻是一手市場為主。
成交一減回籠壓力大
基於這個分別，暫時而言，亦可以得出根本性的健康及脆弱之分──香港樓價未有大跌，但即使隨時跌，香港的業主持貨力仍然較強，事關經過1997、1998年的一役，自我風險控制能力較高，而在最壞情況下，只要肯減價，仍會有套現機會。
至於在內地，一手發展商卻是問題來源──負債高、部份外幣債務並未有好好對沖、土地買一幅建一幅，幾年來長期處於追地狀態，成交一減，回籠壓力就相當之大。
胡孟青
獨立股評人
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